부동산 강제집행/강제경매 신청,프랜차이즈 상가 임대차보증금반환 분쟁

부동산 강제집행/강제경매 신청,프랜차이즈 상가 임대차보증금반환 분쟁

[부동산 강제경매]

강제경매라는 것은 부동산에 대한 강제집행 방법 중 하나로 법원에서 채무자 부동산을 압류/매각해서 그 대금으로 채권자 금전채권의 만족을 충당시키는 절차를 말합니다.

[부동산 강제집행]

강제집행이라는 것은 채권자 신청에 따라서 집행권원에 표시가 된 사법상 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현을 하는 법적 절차를 의미합니다.

강제집행을 신청하기 위해서는 집행권원과 집행문이 있어야만 됩니다.

집행권원은 실체법상 청구권 존재와 범위를 표시하며 법률상 집행력을 인정한 공문서로 주로 이용되는 것은 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 있습니다.

집행문은 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행당사자인지를 집행권원 끝에 덧붙여서 적는 공증문서입니다.

[강제경매 신청]

임차인은 아래와 같은 내용을 적은 강제경매신청서를 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출을 하면 됩니다.

- 채권자/채무자와 법원 표시
- 부동산 표시
- 경매 이유가 된 일정한 채권과 집행이 가능한 일정한 집행권원

강제경매신청서에는 집행력이 있는 집행권원 정본과 채무자 소유로 등기가 된 부동산 등기사항증명서를 첨부해야 됩니다.

민사집행 신청을 할 경우엔 채권자는 민사집행에 필요로하는 비용으로 법원이 정한 금액을 미리 내야됩니다.

[강제경매개시 결정]

법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라서 강제집행 요건, 집행개시 요건 등에 관련된 심사결과 해당 신청이 적법하다고 인정이 될 경우에 강제경매개시결정을 하는 것과 동시에 부동산 압류를 명하게 됩니다.

법원이 경매개시결정을 하게되면 법원사무관 등은 즉시 해당 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입을 하게 됩니다.

압류 효력은 채무자에게 해당 결정이 송달되었을 때나 경매개시결정 기입등기가 되었을 때 중에서 먼저 된 때에 효력이 발생되게 됩니다.

[배당요구 종기 결정 및 공고]

경매개시결정에 따르는 압류 효력이 생겼을 경우에 집행법원은 절차에 필요로하는 기간을 감안해서 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하며, 압류 효력이 발생된 날로부터 1주일내에 공고를 합니다.

배당요구를 하지 않더라도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받는 것이 가능합니다.

배당요구 종기까지 배당요구를 해야하는 사람은 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 상가건물 임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인이 됩니다.

종기일까지 배당요구를 하지 않을 경우엔 선수위 채권자라고 하더라도 경매절차에 배당을 받을 수 없게 될 뿐 아니라, 자신보다 후순위 채권로서 배당을 받은 사람은 상대로 부당이득반환청구를 하는게 허용되지가 않습니다.

[매각 준비]

경매개시결정이 있다면 집행법원은 경매 목적물의 환가를 위한 준비를 합니다.

법원은 경매개시결정일로부터 3일안에 등기부에 기입이 된 부동산 권리자 등에 대해 채권 원금, 이자, 비용, 그 외 부대채권에 관련된 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지하게 됩니다.

법원은 경매개시결정을 한 이후에 집행관에게 부동산 현상, 점유관계, 차임, 임차보증금 액수 그 외의 현황에 관해 조사할 것을 명하게 됩니다.

현황조사 결과 알게된 임차인에 대해 즉시 배당요구 종기일까지 법원에 해당 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하게 됩니다.

집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하며, 해당 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정하게 됩니다.

최저매각가격은 매각을 허가하는 최저 가격으로 해당 금액에 미달되는 응찰에 해대서는 매각이 허가되지가 않습니다.

법원은 아래와같은 내용이 기재되어 있는 매각물건명세서를 작성해야 됩니다.

- 부동산 표시
- 부동산 점유자와 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임, 보증금에 관련된 관계인 진술
- 등기된 부동산에 관한 권리나 가천분으로서 매각에 의해 효력이 소멸하지 않는 것
- 매각에 의해 설정된 것으로 보게되는 지상권 개요

매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정편가서 사본을 법원에 비치해서 누구든 볼 수 있게 해야 됩니다.

[매각기일, 매각결정기일 등 지정/공고/통지]

집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없을 경우엔 매각명령을 하며, 직권으로 매각기일을 지정해서 공고하게 됩니다.

매각기일은 2주 전까지 공고를 해야 됩니다.

매각이 실시되어서 최고가매수신고인이 있을 경우에는 법원이 출석을 한 이해관계인 진술을 듣고, 매각절차 적법여부를 심사해서 매각허가, 불허가 결정을 선고하는 매각결정기일은 매각기일로부터 1주내로 정해서 공고가 됩니다.

법원이 매각기일과 매각결정기일, 입찰기간, 매각기일을 지정하게되면 이를 이해관계인에게 통지를 합니다.

통지는 집행기록에 표시가 된 이해관계인 주소에 등기우편으로 발송을 해서 할 수가 있고, 발송을 할 경우에 송달된 것으로 간주를 합니다.