프렌차이즈사업_상가건물임대차 유익비상환청구
[임차인 유익비상환청구권]
유익비상환청구권이라는 것은 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용하거나 수익하던 중에 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이 있을 경우에 임대차 종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인에게 임대인 선택에 따라서 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액 상환을 청구할 수 있는 것을 의미합니다.
유익비 상환은 임차인이 임차기간 도중에 지출을 한 유익비에 한해서 인정이 되며, 임차인이 유익비를 지출해서 증가된 가액이 임대차 종료시 현존해야 청구가 가능합니다.
유익비상황청구 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중에서 임대인이 선택한 것을 상환 받으면 되는 것입니다.
유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해서 유익비는 실제 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 됩니다.
유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해서 투입을 한 비용이어야 됩니다.
임차인이 주관적 취미 또는 특수 목적을 위해서 지출한 비용은 유익비에 포함이 되지 않습니다.
임차인이 임차건물을 건물용도 또는 임차목적과 다르게 자신의 사업을 경영하기 위해서 시설개수비용 또는 부착한 물건의 비용을 지출했을 경우 등은 유익비에 해당되지 않습니다.
예를 들면, 3층 건물 중에서 사무실로 사용을 하고 있었던 2층을 임차한 다음에 음식점을 하기 위해서 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 했을 경우에는 임차인이 음식점을 하기 위하여 부착시킨 간판 등 특수 목적에 사용을 하기 위한 시설개수비용은 유익비가 되는것이 아닙니다.
[유익비상환청구 시기 및 기간]
임차인이 유익비를 지출했을 경우에 필요비를 지출한 경우와 다르게 즉시 그 상황을 청구할 수가 없으며, 임대차가 종료되어야 청구가 가능합니다.
임차인이 유익비 상환을 청구하게되면 임대인은 이에 응해야되나, 과다한 유익비의 일시적 상환의무로 인하여 곤경에 처할 수도 있기에 법원은 임대인의 청구에 따라서 상당기간 상환 유예를 허여할 수가 있습니다.
유익비 상환청구는 임대인이 임차상가건물을 반환 받은 날로부터 6개월 안에 해야됩니다.
단, 법원이 상당기간 상환 유예를 허락했을 경우엔 그 기간이 경과한 날로부터 6개월의 기간을 기산하게 됩니다.
[유익비상환청구권 포기]
임차인의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니기에 당사자간 특약으로 유익비 상환청구를 포기하거나 제한하는게 가능합니다.
임차인이 임대차계약을 체결할 경우에 임차주택 또는 상가건물을 임대인에게 명도할 때 일체 비용을 부담해서 원상복구를 하기로 약정을 했다면 유익비 상황 청구가 불가능합니다.
[유익비상환청구 효과]
임차인은 임차상가건물에 대한 유익비 상환을 받을 때까지 해당 상가건물을 점유할 권리를 갖게 됩니다.
임차인은 종전과 같이 임차상가건물을 점유하면서 사용하거나 수익할 수가 있습니다.
단, 이때의 점유기간 동안에 차임상당액은 부당이득으로 임대인에게 반환을 해야 됩니다.
