임대차계약분쟁,보증금반환청구소송 제기_창업소송변호사
[보증금반환청구의 소]
임대차기간이 만료가 되었는데도 불구하고 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 경우에 임차인은 임차상가건물에 대해서 보증금 반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청해서 보증금 회수가 가능합니다.
지급명령 등 재판 이 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못할 경우엔 최후의 수단으로 소송을 통하여 보증금을 돌려받을 수 밖에 없게 됩니다.
[보증금반환청구의 소 제기]
임차인은 임대인이나 본인의 주소지를 관할하고 있는 법원에 임차상가건물에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수가 있습니다.
이러한 경우에 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수가 있게 되기에 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수 있게 됩니다.
[보증금반환청구소송 특례]
일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당 기간이 지나야만 되며, 증거소자도 엄격하게 진행이 되어서 소제기 이후 판결에 이르기까지 상당 시간이 필요로 합니다.
하지만 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송에선 보증금이 2천만원을 초과할 경우라고 하더라도 소액사건심판법에 의하여 소송절차를 신속하게 진행하는 것이 가능합니다.
1. 소장 송달
임차인이 보증금반환청구 소장을 법원에 접수를 하게되면, 법원은 지체없이 소장 부본을 임대인에게 송달을 하게 됩니다.
2. 기일 지정
판사는 보증금반환청구의 소가 제기되게 되면 바로 변론기일을 정해서, 되도록 제1회 변론기일로 심리를 종경하게 됩니다.
이를 위하여 판사는 변론기일 전이라고 하더라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요로하는 조치를 취할 수가 있습니다.
3. 증거조사에 관한 특칙
판사는 필요로 하는 경우에 직권으로 증거조사를 하는 것이 가능하나, 해당 증거조사 결과에 관해서는 당사자의 의견을 들어야 됩니다.
판사가 증인을 신문할 수 있지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 뒤에 증인신문이 가능합니다.
판사가 상당하다고 인정을 하는 경우에는 증인신문이 없이 증언할 내용을 기재한 서면을 제출하게 할 수가 있습니다.
4. 판결에 관련된 특례
판결 선고는 변론종결 이후 즉시 할 수가 있으며, 이러한 경우에는 주문을 낭독하고 주문이 정담함을 인정할 수 있는 범위내에서 해당 이유의 요지를 구술로 설명을 해야 되고, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다.
[보증금반환청구소송 확정판결 효과]
1. 반대의무 이행, 이행의 제공의 불요
임대인이 보증금반환청구소송 판결문에 기재되어진 대로 의무이행을 하지 않을 경우에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않게 됩니다.
임대인에게 보증금반환의 최고는 물론, 임차상가건물 인도나 인도의 제공을 하지 않더라도 바로 강제경매신청을 할 수가 있으며, 임차인은 대항력과 우선변제권 유지를 할 수가 있습니다.
2. 우선변제권 행사
대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 경우에 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 외 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
소액임차인의 경우엔 최우선변제권 행사가 가능합니다.
3. 배당금 수령
임차인은 임차상가건물 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해선 임차상가건물을 양수인에게 인도해야 됩니다.
이러한 이유는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.
