부동산 강제경매 절차,창업 상가 임대차보증금반환 소송
[부동산 강제경매 매각 실시]
부동산 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰/개찰을 하게 하는 기일입찰, 입찰기간 안에 입찰을 하게 해서 매각기일에 개찰을 하는 기간입찰, 이렇게 3가지 방법을 이용하게 됩니다.
집행관이 매각기일에 매각을 개시한다는 취지를 선언하면 매각이 개시가 됩니다.
집행관은 기일입찰이나 호가경매 방법에 의한 매각기일엔 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본을 볼 수 있게 하며, 특별한 매각조건이 있을 경우에는 고지를 해서 매수가격을 신고하도록 알리게 됩니다.
호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 금액을 서로 올려가는 방법으로 매수 신청을 한 사람은 더 높은 금액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속되게 됩니다.
기일입찰은 입찰표에 사건번호와 부동산 표시, 입찰자 이름/주소, 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인 이름/주소, 입찰가격을 기재해서 입찰표를 집행관에게 제출을 하게 됩니다.
기일입찰의 입찰은 취소/변경/교환할 수가 없습니다.
기간입찰은 입찰기간은 1주~1개월 범위 내에서 정하며, 매각기일은 입찰기간이 끝난 다음 1주일내로 정해지게 되며, 입찰표를 넣은 다음 봉함을 한 봉투 겉면에 매각기일을 적어서 집행관에게 제출을 하거나 해당 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 입찰을 하게 됩니다.
매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증금을 집행관에게 제공을 해야 됩니다.
호가경매와 기간입찰 및 기일입찰은 최저매각가격 1/10에 해당되는 보증금액을 제공해야 하지만, 법원이 다르게 정할 수도 있습니다.
집행관이 입찰을 알리려고 하는 경우에는 입찰마감 시각과 개찰 시각을 고지해야 됩니다.
단, 입찰표 제출을 최고한 이후 1시간이 지나지 않게되면 입찰을 마감하지 못하게 됩니다.
집행관은 입찰표를 개봉할 경우에 입찰을 한 사람을 참여시키며, 입찰목적물, 입찰자 이름, 입찰가격을 불러야 됩니다.
집행관은 개찰을 시작하게 되면서 최고가 매수신고인, 다음 순위 매수신고인을 결정하게 됩니다.
호가경매는 최고가 매수신고인 결정방식이 기일입차이나 기간입찰과는 다릅니다.
집행관이 매수신청 금액 가운데서 최고의 것을 3회 부른 다음에 해당 신청을 한 사람을 최고가 매수신고인으로 정해서 이름과 매수신청 금액을 고지하게 됩니다.
최고가 매수신고인 및 다음 순위 매수신고인이 결정이 되면 집행관은 입찰 종결을 고지하게 됩니다.
입찰자가 없을 경우, 입찰불능으로 처리해서 종결을 고지하게 됩니다.
입찰종결 이후 최고가 매수신고인 및 다음 순위 매수신고인 이외 입찰자들에게 매수보증금 반환을 하게 됩니다.
[매각결정 절차]
법원은 입찰기일 종료 이후 매각결정기일을 열어서 매각 허가에 관련해서 이해관계인 진술을 듣고 지권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 후에 매각 허가나 불허가 결정을 선고하게 됩니다.
이해관계인이 매각허가나 불허가 결정에 의해 손해를 받을 경우에 즉시 항고가 가능하며, 매각허가 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외 조건으로 허가를 할 것임을 주장하는 매수인이나 매각허가를 주장한 매수인도 즉시 항고가 가능합니다.
[매각대금 납부]
법원은 매각허가결정이 확정이 되면 지체없이 대금지급기한을 지정하게 되고, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 됩니다.
매각대금은 지정된 기한 안에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부해야 됩니다.
납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공을 한 금액을 제외한 금액이 됩니다.
[배당절차]
매각대금이 지급이 되면 법원은 배당절차를 밟게 됩니다.
매각대금으로 배당에 참가를 한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 경우에 법원은 민법, 상법, 그 외 법률에 의한 우선순위에 따라서 배당을 하게 됩니다.
배당받을 채권자는 아래 어느 하나의 사람이 됩니다.
- 배당요구 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
- 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자
- 첫 경매개시결정 등기 전에 등기가 된 가압류 채권자
- 저당권, 전세권 그 외 우선변제청구권으로 첫 경매개시결정 등기 전에 등기가 되었으며, 매각으로 소멸한 것을 가진 채권자
배당기일이 정해진 경우에는 각각의 채권자는 채권 원금, 배당기일까지 이자, 그 외 부대채권 및 집행 비용을 적은 계산서를 1주일내 법원에 제출해야 됩니다.
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관게인과 배당요구채권자에게 열람을 시켜서 그들의 의견을 들은 뒤 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음에 이에 기해서 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있다면 추가, 정정해서 배당표를 완성, 확정해야 됩니다.
배당기일에 이의가 없을 경우에는 배당표에 따라서 배당을 하게 됩니다.
이의가 있다고 하더라도 이의를 정당하다고 인정을 하거나 다른 방법으로 합의를 한 경우에는 이에 따라서 배당표를 경정해서 배당을 실시하며, 이의가 완결되지 않을 경우에는 이의가 없는 부분에 한해 배당을 실시합니다.
[소유권이전등기 등 측탁, 부동산 인도명령]
매수인은 매각대금을 다 낸 경우에 매각 목적인 권리를 취득하게 됩니다.
이러한 경우에 집행법원은 매수인 명의 소유권이전등기, 매수인이 인수를 하지 않은 부동산 상 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁합니다.
매수인이 매각대금 전액을 납부한 다음에 채무자에 대해 직접 자기에게 매각 부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도를 하지 않은 경우에는 대금완납 이후 6개월 내에 집행법원에 대해 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청해서 해당 명령에 의해 부동산을 인도받을 수가 있습니다.
