창업변호사,전세금반환소송_임차권등기명령제도

창업변호사,전세금반환소송_임차권등기명령제도

<임차권등기명령제도 개념>

상가건물 임대차보호법은 상가건물 인도와 사업자등록 신청을 대항력 취득 및 존속 요건으로 하고 있어서 임차인이 임대차가 끝난 이후에도 보증금을 되돌려받지 못하고 이사를 갈 경우에 종전에 취득했던 대항력, 우선변제권이 상실되게 되어서 보증금을 돌려받기가 어려워집니다.

임차권등기명령제도는 이런 문제를 해결하기 위해서 임차인에게 대항력, 우선변제권을 유지하게 만들면서 임차상가건물에서 자유로이 이사가 가능하게 해주는 제도입니다.

<임차권등기명령 신청>

임대차등기명령은 임대차가 종료되어야 하며 보증금을 되돌려받지 못한 임차인만이 이를 신청할 수 있는 자격요건이 됩니다.

임차인은 임대차가 종료되어야만 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

계약기간만료로 임대차가 종료되었을 경우와 해지통고에 따라서 임대차가 종료되었을 경우, 합의 해지의 경우에 임차권등기명령 신청이 가능한 것입니다.

기간 약정이 없는 임대차 해지통고는 임대인이 해지통고를 한 날로부터 6개월, 임차인이 해지통고를 한 날로부터 1개월이 지난 경우에 신청이 가능합니다.

기간 약정이 있지만 임대인이 임차인 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 해서 임차인이 임차 목적을 달성하지 못하여 해지통고를 하게되고, 그 통고가 임대인에게 도달이 된 경우에도 신청이 가능합니다.

임차상가건물 일부가 임차인 과실이 없는데 멸실되거나 그 외 사유로 인해서 사용하거나 수익할 수가 없게 되고, 잔존 부분으로는 임대차 목적을 달성할 수가 없어서 임차인이 해지통고를 하게되고, 그 통고가 임대인에게 도달했을 경우에도 신청이 가능합니다.

묵시 갱신이 이루어져서 존속기간을 정하지 않았을 경우에 임차인이 해지통고를 하게되어서 그 통고가 시작된날로부터 3개월이 경과되었을 경우에도 임차권등기명령은 신청이 가능합니다.

임대차보증금을 돌려받지 못한 경우(전액 또는 일부를 돌려받지 못한 경우도 포함)에도 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다.

임차상가건물은 원칙적으로 등기되었을 경우에만 임차권등기명령 신청이 가능하기에 임차상가건물이 무허가 건물이라면 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

단, 임차상가건물에 대해서 사용 승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어서 즉각적으로 임대인 염의로 소유권보존등기가 가능할 경우라면 임대인을 대위해서 소유권보존등기를 마친 다음에 임차권등기가 가능하기에 예외적으로 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

이러한 경우에는 임대인 명의로 소유권 보존 등기를 할 수 있다는 것을 증명하는 서면을 첨부하셔야 됩니다.

상가건물 일부분을 임차했을 경우라고 하더라도 임차권 등기 명령 신청은 가능합니다.

이러한 경우에는 임대차 목적 부분을 표시한 도면을 첨부하셔야 됩니다.

임차목적물 일부를 영업용으로 사용하지 않았을 경우라면 임대차계약체결 때부터 임차권등기명령신청 때까지 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있다는 것을 증명하는 서류를 첨부하셔야 됩니다.

<임차권등기명령 신청절차>

1. 신청권자

임대차 종료 이후 임대차 보증금을 되돌려받지 못한 임차인은 임대인을 상대로 해서 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

2. 관할 법원

임차상가건물 소재지를 관하하는 지방법원, 지방법원지원, 시/군 법원이 임차권등기명령신청 사건을 관할하게 됩니다.

3. 임차권등기명령신청서 기재사항

임차권등기명령신청서에는 다음과 같은 내용을 기재하여야 하며, 임차인이나 대리인이 기명날인이나 서명을 해야 됩니다.

- 사건의 표시
- 임차인, 임대인 성명, 주소, 임차인 주민등록번호
- 만약에 임차인이나 임대인이 법인이나 단체일 경우라면 법인명이나 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점/사업장 소재지
- 임대차 목적 건물 표시
- 임대차 목적이 건물 일부라면 목적 부분을 표시한 도면을 첨부
- 되돌려받지 못한 임대차 보증금 및 차임
- 등기를 하지 않은 전세 계약이라고 한다면 전세금
- 신청 취지와 이유
- 신청이유는 임대차계약 체결사실 및 계약내용과 해당 계약이 종료한 원인 사실을 기재
- 임차인이 신청 당시에 대항력을 취득한 경우라면 임차상가건물 점유를 시작한 날 그리고 사업자등록을 선청한 날
- 우선변제권을 취득했다면 임차상가건물 점유를 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날, 임대차계약서상 확정일자를 받은 날
- 첨부서류 표시
- 연원일
- 법원의 표시

4. 임차권등기명령신청서 제출시 첨부서류

- 임대인 소유로 등기가 되어있는 건물 등기사항증명서
- 임대인 소유가 아닌 상가건물, 건물은 즉각적으로 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능하다는 것을 증명할 수 있는 서면(건축대장 같은 것 등)
- 신청당시 대항력을 취득하게 된 임차인은 임차상가건물 점유를 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날을 소명 가능한 서류
- 신청당시 우선변제권을 취득하게 된 임차인은 임차상가건물 점유를 시작한날, 사업자등록을 신청한 날을 소명 가능한 서류, 관할 세무서장의 확정일자가 찍힌 임대차계약서
- 임대차목적물 일부를 영업용으로 사용하지 않을 경우라면 임대차계약체결을 시작한 날로부터 현재까지 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있다는 것을 증명 가능한 서류

5. 임차권등기명령신청 재판

관할법원은 임차권 등기 명령신청의 신청에 대한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각하게 됩니다.

임차권등기명령은 판결에 의한 경우라면 선고를 했을 때, 결정에 의한 경우라면 상당한 방법을 통해서 임대인에게 고지를 했을 때 그 효력이 발생됩니다.

임대인 임차보증금 반환의무가 임차인 임차권등기 말소의무보다는 먼저 이행이 되어야만 합니다.

임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해서 항고가 가능합니다.

항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로 항고 이익이 있는한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든 제기가 가능합니다.

<임차권등기 효과>

1. 대항력 및 우선변제권 유지

임차인이 임차권등기명령 전에 이미 대항력, 우선변제권을 취득했을 경우에는 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지가 되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 잃게 되더라도 이미 취득한 대항력, 우선변제권을 상실하게 되진 않습니다.

2. 대항력 및 우선변제권 취득

임차인이 임차권등기명령 전에 대항력, 우선변제권을 취득하지 못했을 경우에는 임차권등기가 완료되면 대항력, 우선변제권을 취득하게 됩니다.

단, 임차권등기를 마치게되면 등기 시점을 기준으로 해서 대항력, 우선변제권 취득여부를 판단하기에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등 담보권이 설정이 되어 있을 경우라면 담보권실행을 위해 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 담보권보다 우선해서 배당을 받진 못합니다.

3. 소액보증금 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝나버린 상가건물을 그 이후에 임차하게된 임차인은 소액보증금 우선변제를 받지 못합니다.

임차권등기 이후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 임차권등기를 하게된 임차인이 입게될수도 있는 손해를 방지하기 위함입니다.