상가임대차보호법에 따른 적용범위를 살펴보고자 합니다. 최근 상가임대차보호법 적용범위를 넘어서 법적으로 보호받지 못하는 상가가 서울 5곳중 1곳이나 된다고 합니다. 강남권은 45.5%가 이 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있다고 하는데요. 이에 따라 평균 임대기간은 상가임대차보호법에 규정된 최장 계약보장기간인 5년의 1/3밖에 되지 않습니다.
상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 곳일수록 임대인이 더 높은 상가임대료를 제시하기 때문에 계약이 길게 지속되기가 힘듭니다. 상가임대차보호법은 환산보증금이 4억원 이하인 경우에 적용되는데요. 최초 상가계약 당시엔 대개 법의 보호를 만 이후 지속적인 상가임대료 인상때문에 적용 범위를 벗어나 보호대상에 빠지게 되는 경우가 생깁니다.
이렇게 되면 초기투자금도 회수하지 못하고 상가를 비우게 되는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 상가임대차보호법은 민법의 특별법으로 상가건물의 임대차에 대한 것인데요. 이에 따라 상가임대차에서는 상가임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고 이를 벗어나는 그 밖의 사항에 대해서는 민법의 임대차에 대한 규정이 적용되게 됩니다.
상가임대차보호법의 적용범위는 앞서 언급했듯이 서울의 경우 환산보증금이 4억원 이하인 경우에만 적용되게 되는데요. 환산보증금은 보증금+월세*100의 계산법이 사용됩니다.
그 외에도 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가임대차의 경우에만 적용되게 됩니다. 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이 되게 됩니다.
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차보호법이 적용되게 됩니다. 즉 상가임대차보호법의 보호를 받는 상가건물이라면 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있게 됩니다.
또한 상가임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 수훈위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차했다면 상가임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없고 일시사용을 위한 상가임대차임이 명백하다면 역시 상가임대차보호법이 적용되지 않게 됩니다. 창업을 진행함에 있어서 상가임대는 필수적인데요. 창업을 진행하면서 발생하는 어려움 김선진변호사가 함께 하겠습니다.
