정부는 경제혁신 3개년 계획에 따라 그동안 관행적으로 거래되던 상가권리금을 수면위로 부상시켜 법적으로 보호하겠다는 의지를 보였는데요. 이 가운데 상가임대차보호법은 2002년 시행된 이후 세차례에 거처 개정이 진행되었는데요. 그 내용은 상가 재계약시 보증금 및 임대료 상환율을 9%로 제한하고 재계약 갱신권을 부여한다는 것이었습니다.
이런 상가임대차보호법에 따라 보호대상은 보증금에 따라 지정되었는데요. 보통 높은 임대료를 내는 경우 상가임대차보호법으로 보호받지 못하는 상황이 생기기도 하는데요. 이 과정 속 건물주가 대폭 임대료를 올리거나 직접운영을 이유로 임차인을 쫓는 경우도 있습니다. 이때 막대한 상가권리금을 주고 영업하던 세입자는 고스란히 손해를 볼 수 밖에 없게 됩니다.
그래서 정부가 경제혁신 3개년 계획에 따라 상가권리금 보호제도를 도입한다고 밝힌 것입니다. 사실상 법적 근거가 없던 권리금을 양성화 시켜 임차인을 보호하겠다는 의도라 볼 수 있습니다. 즉 표준계약서를 통해 권리금을 명시하도록 한 것인데요.
이에 대해 상가권리금을 표준계약서를 통해 현실화하면 소유자의 재산권과 충돌할 수 있는 여지도 있어 법적인 부분을 충분히 검토해야 한다는 의견도 있었습니다. 뿐만 아니라 권리금을 양성화시키기 위한 표준계약서가 의무가 아닌 권고사항에 지나지 않아 사실상 제도안에 대해 실표성이 부족하다는 의견도 있습니다.
상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법이고 이 상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용되게 되는데요. 그 건물에 대한 보증금이 일정범위이내인 경우에만 적용되게 됩니다.
앞서 언급했듯이 상가임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가를 임차한 경우라고 하면 상가임대차보호법에 따른 보호를 받을 수는 없는데요. 뿐만 아니라 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백하다면 마찬가지로 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.
이러한 상가임대차보호법에 따라 사실상 임대차는 채권이라 대항력이 없음에도 상가임대차보호법이 적용되는 상가건물임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날 부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있게 됩니다.
이렇게 오늘은 상가임대차보호법과 상가권리금에 대해서 살펴보았는데요. 상가임차인의 보호를 위한 상가임대차보호법 그 법의 목적대로 상가점포 등 상인들의 권리가 지켜져야 할 것입니다. 창업성공 도모하는 상가임대차보호법 김선진 변호사 입니다.
