창업변호사 - 상가건물임대차보호법의 적용범위
안녕하세요? 창업변호사 김선진변호사입니다. 상가건물의 임차인의 대부분이 상가건물임대차보호법의 적용범위 대해 정확히 알지 못해서 이 법이 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것으로 오해해 실제로 낭패를 당하는 일이 많습니다.
상가건물임대차보호법의 주요내용은 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청할 때, 그 다음날 부터 제 3자에 대해 효력이 생기게 됩니다.
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받게된 임차인은 경매나 공매시에 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받을 권리가 인정되게 됩니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원(서귀포의 경우 서귀포시법원)에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
기간이 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 보며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보게 됩니다.
임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유가 없다면 거절하지 못하며, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 1/3의 범위안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리도 인정됩니다.
문제는 상가건물임대차보호법의 적용범위인데, 임대차보증금이 일정 금액 이하인 경우에 상가건물임대차보호법이 적용되고 제주도 지역인 경우 보증금액이 1억5000만원 이하인 임대차에 대해 적용됩니다.
그런데 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액(월 단위 차임액으로 한다)에 1분의 100을 곱해 환산한 금액을 포함해야 하는데, 제주도의 경우 보증금 외에 차임이 있는 경우가 대부분이고, 차임도 대부분 월세가 아닌 연세이므로 연세를 월세로 환산해 차임을 계산해 이를 보증금에 포함하게 됩니다.
예를 들어, 보증금이 2000만원, 연세가 1200만원이라면, 연세를 월세로 환산하면 월 100만원이고, 이에 1분의 100을 곱하면 1억원이므로, 이를 위 보증금에 포함하면 1억2000만원이 돼 상가임대차보호법이 적용되는 임대차가 되는 것이다.
