프랜차이즈/창업을 위한 상가점포 부동산계약 주의사항
프랜차이즈/창업을 준비하시는 분들께서 점포로 운영할 최종 매물을 결정하셨다면
부동산계약을 하셔야 합니다. 부동산계약은 2가지로 나뉘는데요. 권리가 있는 점포와
하느냐, 권리가 없는 점포와 하느냐에 따라 달라집니다. 권리가 있는 점포는 기존
임차인과 신규 임차인이 권리계약서를 작성하고 건물주 또는 분양주와 임대차계약을
진행하게 됩니다. 계약, 중도, 잔금과 영수증 발행 및 계약서 교부는 상동하며 계약
건에 따라 특약사항의 내용만 별도의 기재 내용으로 표시하고, 의무사항을 기재하면
됩니다. 그럼 상가점포 부동산계약 주의사항에 대해 알아볼까요?
1. 대상 부동산의 권리관계
권리상 하자가 있는지 여부를 확인하기 위해 등기부등본상의 주소지와 상동한지
주소지를 확인하고, 지목, 구조, 용도, 업종, 임대할부문 등에 기재된 면적을 확인
해야 합니다. 또 과도한 근저당설정이나 압류, 가압류, 가처분 등의 소유권에
관련된 권리에 하자가 있는지 꼼꼼히 체크해야 합니다.
2. 대상 물건의 행정처분 여부 확인
예를 들면 일반음식점, 주점 등의 미성년자 단속경력 여부나 행정처분을 받았는지
등에 대한 내용을 해당구청 관련부서에서 꼭 확인해야 합니다. 영업허가자, 사업자
등록증의 동일 여부를 확인하고 영업정지 및 허가 취소여부를 확인해야 합니다.
3. 권리 양도 양수 계약
기존 임차인과 신규 임차인간 권리 금액 및 잔금일자, 인도할 집기 및 물품 등에
대해 협의해야 합니다. 애초 확인한 임대보증금, 월세의 상향조정이나 상식적이지
않은 명도조건 등의 이유로 권리계약 잔금일에 임대차계약이 성립되지 않을 때
권리계약을 무효로 한다 등의 특약사항을 기재하여 최초 목적대로 영업이 불가할
경우를 대비하는 것이 중요합니다.
4. 중도금 및 잔금 진행시 주의사항
계약후 잔금까지의 기간이 짧지 않고, 1달 후 정도로 길게 잡혀 있으면 임대인은
계약 당시 중도금을 요구하게 됩니다. 중도금 또한 영수증을 발행받아 수령하고
중도금 지급 전 다시 한 번, 해당 건물의 토지, 건물의 등기부등본서류를 점검하여
명의자가 같은지 확인해야 합니다. 마지막으로 잔금을 건물주에게 지불하고, 기존
매도인과의 전기, 전화, 임대료, 물품대금 등의 공과금 내역 등을 인수받게 된
날짜까지 지불한 영수증을 확인해야 인수 후 기존 운영자의 공과금 미수금을 지불하는
경우가 발생하지 않습니다. 이렇게 되면 모든 권리를 인수한 것이 됩니다.
