프랜차이즈창업정보_부속물매수청구권,상가 권리금 반환

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[임차인의 부속물매수청구권]

상가건물 임차인이 임차상가건물 사용의 편익을 위해서 임대인 동의를 얻은 다음 해당 상가건물에 부속한 물건이 있거나, 임대인에게 매수한 부속물이 있다면 임대차 종료할 때에 임대인에게 해당 부속물 매수 청구가 가능합니다.

[전차인의 부속물매수청구권]

임차인이 임차상가건물을 적법하게 전대했을 경우에 전차인이 해당 사용 편익을 위해서 임대인 동의를 얻어서 이에 부속한 물건이 있을 경우엔 전대차 종료할 때 임대인에게 해당 부속물 매수를 청구할 수 있습니다.

또한 임대인에게 매수를 했거나 동의를 얻어서 임차인에게 매수한 부속물 역시도 매수 청구가 가능합니다.

[부속물 해당 여부]

부속물이라는 것은 건물에 부속된 물건으로 임차인 소유에 속하며, 건물의 구성부분으로는 되지 않는 것으로 건물 사용에 있어서 객관적 편익을 가져오게 하는 물건을 의미합니다.

부속된 물건이 단순히 건물임차인 특수 목적에 사용을 하기 위해서 부속된 것이라고 한다면 부속물매수청구권 대상이 되는 물건이라고 할 수가 없습니다.

부속물에 해당되는지에 대한 여부는 해당 건물 자체 구조와 임대차계약 당시 당사자간 합의된 사용 목적, 그 외 건물 위치, 주변환경 등 제반 사정을 참작해서 판단을 하게 됩니다.

[부속물청구권 인정/부정한 사례]

임차인이 비디오테이프 대여점을 운영하게 되면서 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문이나 새시 등 영업에 필요로 하는 시설을 부속시킨 경우에는 부속물청구권이 인정됩니다.

임차인이 카페영업을 위하여 시설공사를 하였으며, 카페 규모를 확장하게 되면서 내부 시설공사를 했거나 창고지붕 보수공사를 했다고 하면 부속물청구권이 인정되지 않습니다.

[부속물매수청구권 행사]

부속물매수청구권의 행사시기에는 특별한 제한이 없습니다.

그렇기에 임대차가 종료해서 임차상가건물을 반환한 이후에 매수청구권을 포기하지 않는다면 부속물 매수 청구가 가능합니다.

임차인은 부속물 부속에 동의를 한 임대인은 물론이며 임차권이 대항력이 있을 경우에 임대인에게 임대인 지위를 승계한 사람에게도 청구가 가능합니다.

임차인이 차임을 지급하지 않는 행위 등 채무를 이행하지 않았을 경우라면 임차인에게 부속물매수청구권이 인정이 되지 않습니다.

[부속물매수청구권 효과]

임차인이 서면, 구두로 부속물 매수를 청구하게 되면, 임대인 승낙을 기다릴 것이 없이 곧바로 매매계약이 성립되게 됩니다.

이러한 경우에 부속물 매매대금은 매수청구권을 행사하는 당시 시가를 기준으로 산정이 됩니다.

부속물매수청구권에 관련된 규정을 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것이 있다면 그것은 무효가 됩니다.

[권리금 개념]

영업용 건물 임대차에 수반되어서 행하여지는 권리금 지급은 임대차게약 내용을 이루는 것은 아니며, 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치 양도나 일정기간 내 이용대가를 의미합니다.

[권리금 회수]

권리금은 새로운 임차인에게만 지급을 받을 수 있으며, 보증금과는 다르게 일반적으로 임대인에게 그 지급을 구할 수가 없습니다.

권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급이 되었을 경우라면 유형, 무형의 재산적 가치 양수나 약정기간내 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 해당 권리금 반환의무를 지지 않게 됩니다.

단, 임차인은 당초 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권 양도나 전대차 기회에 부수해서 자신도 해당 재산적 가치를 타인에게 양도나 이용케 함으로 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐입니다.

임대인의 권리금 반환의무를 인정하기 위해선 반환 약정이 있다는 내용 등 특별한 사정이 있어야 됩니다.

권리금 수수 이후 약정기간내 임대차를 존속시켜서 그 재산적 가치를 이용할 수 있도록 약정을 하였음에도 불구하고 임대인 사정으로 중도 해지가 되어서 약정기간 내 재산적 가치를 이용할 수가 없었거나, 임대인이 임대차 종료일에 다가왔을 때 쯤 재산적 가치를 도로 양수하는 경우 등 특별한 사정이 있다고 한다면, 임대인은 권리금 전부나 일부에 대해 반환의무를 부담하게 됩니다.

권리금이 수수 이후 일정 기간 이상으로 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정하에 임차인에서 임대인에게 지급이 되었다고 한다면 보장기간 안에 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 해당 권리금 반환의무를 부담하게 되지 않습니다.

하지만 백화점 내 매장에 관해 2년이상 영업을 보장한다는 약정하에 임차인에게 영업권리금을 지급 받았지만 백화점과 계약이 갱신이 되지 않아서 임차인에게 당초 보장된 기간동안 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서 임대인은 임차인에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있습니다.

임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지금된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응을 하는 것으로 나누어서 임대인은 임차인에게 수령한 권리금 가운데서 임대차계약이 종료될 때까지 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만 반환해야되는 의무를 부담하게 됩니다.