상가임대차보호법 개정에 따라 소액임차인에게 적용된던 최우선변제 대상이 확대되고 상가임대차보호법의 적용대상 보증금이 상향조정되었는데요.
상가임대차보호법 개정안에 따라 수도권 기준으로 적용대상 보증금액이 2억 5천만원에서 3억원으로 늘어났고 상가의 소액 임차인의 보호대상 범위도 4천500만원에서 5천500만원으로 증가했는데요. 뿐만 아니라 상가임대차보호법 최우션변제 범위도 1천 350만원에서 1천900만원으로 확대되었는데요.
그래서 오늘 가맹분쟁 김선진변호사가 상가임대차보호법 최우선변제에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
상가임대차보호법에 따라 상가임차인은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추게 되면 우선변제권이 생기게 되는데요. 여기서 대항력은 상가임대차보호법에 따르면 임차인이 제 3자(상가임차건물의 양수인, 임대권리 승계한 사람) 즉 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
우선변제권은 상가임대차보호법상에 임차인이 임차보증금을 우선해 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것인데요. 위에서 언급한 확정일자라는 것은 증서가 작성된 날짜에 상가임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 관할 세무서장이 임대차 계약서가 존재했음을 인정한 날짜를 말하게 됩니다.
즉 상가임대차보호법에 따라 최우선변제 즉 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있는 것입니다.
상가임차인은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여지게 되면 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수가 있게 됩니다. 상가임차인이 사업자등록신청시 혹은 사업자등록신청 전후 임대차계약서에 수수료없이 확정일자를 받을수도 있습니다.
사업자등록 신청을 하기 전에도 확정일자를 먼저 신청할 수는 있는데요. 하지만 이때 우선변제권의 효력은 사업자등록의 신청, 상가건물의 인도, 확정일자에서 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결저오디게 됩니다.
최우선변제권의 발생시기는 보통 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 상가임대차보호법에 따라 우선변제권을 행사하려면 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되어야만 합니다.
