상가임대차보호법의 적용범위와 대항력, 최우선변제권 - 프랜차이즈변호사
안녕하세요? 프랜차이즈변호사 김선진변호사입니다. 상가임대차보호법은 상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다.
그런데 대부분의 상가건물의 임차인분들이 상가임대차보호법의 적용범위를 정확히 알지못해서 이 법이 모든 상가임대차에 적용되는 것으로 오해해서 낭패를 보시는 경우가 종종 있습니다.
상가임대차보호법은 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함하여 상가건물의 임대차에 대해 적용합니다. 이 법은 목적건물의 등기하지 않은 전세계약에도 적용되고 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 보게 됩니다. 그러나 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.
또 상가임대차보호법에서는 등기가 없는 경우라도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제 111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 경우 그 다음날 부터 제 3자에 대해 효력이 발생하게 됩니다. 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받게 되면 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매 시에 임차건물의 환기대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 인정되게 됩니다.
임대차가 종료된 후에 보증금을 돌려 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시와 군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득하게 됩니다.
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항령 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다.
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 최우선변제권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추어야 합니다. 최우선변제를 받을 임차인의 범위와 최우선변제 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
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구 분 |
임차인의 범위 |
최우선변제 대상 보증금 |
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서울특별시 |
5천만원 이하 |
1천 500만원 이하 |
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과밀억제권역(서울특별시 제외) |
4천500만원 이하 |
1천 350만원 이하 |
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광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 |
3천만원 이하 |
900만원 이하 |
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그 밖의 지역 |
2천500만원 이하 |
750만원 이하 |
