상가임대차보호법기간/묵시적갱신 - 김선진변호사
안녕하세요? 법무법인 국민의 김선진변호사입니다. 오늘은 상가임대차보호법에서
임차인의 존속기간보장과 묵시적갱신에 대해 소개해 드릴까 합니다. 임차인이 상가
임대차보호법의 적용대상인 경우 법으로 보호를 받을 수 있습니다.
▶ 임대차기간의 보장
제9조 (임대차기간 등)
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로
본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
▶ 계약갱신요구권의 부여
제10조(계약갱신 요구 등)
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약
갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
만일 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인과 임차인이
아무 의사표시를 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로
보게 됩니다. 이를 묵시적갱신(법정갱신)이라고 합니다.
하지만 상황에 따라 임대인이 이를 악용할 수도 있는데요. 한 가지 사례를 살펴볼까요?
Q 상가 임대차 기간이 지나고 하던 영업이 잘 되지 않아 몇 달 후 임대인에게 계약의
해지를 표시하고, 보증금을 돌려달라 했는데 임대인은 이미 묵시적갱신이 되어 1년이
연장되었으니 다른 임차인을 두고 나가던가, 영업을 계속 해야 한다고 합니다. 이럴 경우
어떻게 해야 할까요?
이 경우 상가임대차보호법 제10조4항에 의해 묵시적갱신이 된 것으로 인정되나
임차인은 언제든 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 또 임대인이
그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 보고 있습니다.
물론 임대차가 상가임대차보호법의 적용대상인 경우에 해당하며 3개월이 지난 뒤에도
임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청한 뒤, 다른 곳으로 이사
가거나 임차건물에 가압류를 한 뒤, 임대인을 상대로 보증금 반환청구의 소를 제기하여
판결문을 얻어 강제집행을 신청할 수 있습니다.
임차인이 상가임대차보호법의 보호를 받으려면 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도, 사업자등록을 신청한 경우라면 바로
다음날부터 대항력이 발생하게 됩니다. 또 주택과 동일하게 확정일자가 필요합니다.
