상가임대차보호법 최우선변제(요건,범위,소액임차인)
"임차인 우선변제권 행사"
임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 경매나 공매 절차에 따르는 임차상가건물 환가대금에서 후순위권리자 그 외 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받는게 가능합니다.
"소액임차인 최우선변제권 행사"
소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청 등기 이전에 대항요건을 갖추었다면, 보증금 중에서 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 갖습니다.
허나, 임차권등기명령 집행에 따라서 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후 임차한 임차인은 소액임차인에 해당이 된다고 해도, 우선변제권 행사가 불가능합니다.
실제 판례[대구지법 2004.3.31. 선고 2003가단134010 판결]를 보게되면, 처음에 상가건물임대차계약 체결 당시, 소액임차인에 해당이 되었지만, 이후 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액됨에 따라, 소액임차인에 해당이 되지 않는다면, 우선변제권 행사가 불가능합니다.
"소액임차인 최우선변제 요건"
1. 소액임차인 범위에 속해야 됩니다.
임차인 보증금이 지역별에 따르는 보증금액에 해당될 경우에만 최우선변제를 받을 수가 있습니다.
- 서울시 : 5천만원 이하
- 과밀억제권역 : 4.5천만원 이하
- 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 : 3천만원 이하
- 그 외 : 2.5천만원
보증금 이 외 차임이 있을 경우, 월 단위 차임액에 100을 곱해서 보증금과 합친 금액이 보증금이 됩니다.
2. 대항요건을 갖춰야 됩니다.
임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청 등기 이전에 상가건물 인도와 사업자등록을 신청해야 됩니다.
이런 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구 종기인 경락기일까지 계속해서 존속되어야만 됩니다.
3. 임차상가건물이 경매나 공매 절차에 따라서 매각이 되어야 합니다.
소액임차인은 임차상가건물이 경매나 공매 절차에 따라서 매각될 경우에 우선변제권 행사가 가능합니다.
4. 배당요구가 있어야 됩니다.
임차인은 채권 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청합니다.
이러한 경우에 신청서엔 집행력이 있는 정본이나 사본, 그 외 배당요구 자격을 소명할 수 있는 서면을 붙여야만 됩니다.
"최우선변제 범위"
소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 보증금 중에서 아래 중 하나에 해당되는 금액 이하여야 됩니다.
이러한 경우에 우선변제 금액이 상가건물가액 1/3을 초과한다면, 상가건물가액 1/3에 해당되는 금액으로 제한을 받게 됩니다.
- 서울시 : 1500만원
- 과밀억제권역 : 1350만원
- 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 : 900만원
- 그 외 : 750만원
하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이며, 각각의 보증금 중에 일정액을 합산한 금액이 상가건물 가액 1/3을 초과한다면, 각각의 보증금 중 일정액을 합산한 금액에 대한 각각 임차인의 보증금 중 일정액 비율로 그 상가건물 가액 1/3에 해당되는 금액을 분할한 금액을 각각의 임차인 보증금 중 일정액으로 보게 됩니다.
