[상가건물 임대차보호법]상가임대차/건물임대차계약의 보호
1. 타인의 소유 점포를 빌려서 상점을 운영하는 방법
타인 소유 상가건물을 빌려서 점포를 운영하는 유형은 당사자 합의에 따라서 나뉘게 되며, 각각 법적 효과가 달라질 수 있습니다.
이런 유형의 대표적인 예로는 민법에 따르는 임대차, 상가건물임대차보호법의 보호를 받게되는 임대차, 등기가 되어있지 않은 채권적 전세, 민법에 따르는 전세권 등이 있습니다.
2. 어떤 상가건물이 상가건물 임대차보호법에 보호가 되는가
상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차 및 일정범위에 해당되는 보증금액 상가에만 적용이 됩니다.
또한 임대차 목적물 주된 부분이 영업용으로 사용되야 됩니다.
3. 상가건물 임대차보호법의 보호를 받게되는 상가건물 임대차의 경우엔 어떤 특별한 보호를 받는가
상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물 임대차의 경우에는 민법에 따르는 임대차보다 특별한 보호를 받게 됩니다.
예를 들면, 대항력과 우선변제권이 인정되고, 계약갱신청구권이 인정됩니다.
4. 상가건물 임대 전 확인해야될 사항
상가건물을 임대하기 전에는 권리확보 확인을 위하여 등기사항증명서를 확인해야 되며, 건축물대장 등을 발급받아서 임차하려는 건물 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해서 사전에 확인을 해야 되며, 건물 등기기록을 열람하여 확정일자, 임대차기간, 임차보증금 등을 확인해야 됩니다.
5. 상가 부속물 고장을 건물주에게 수리 요구할 경우
임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수가 있을 정도의 사소한 것이어서, 임차인 사용/수익을 방해할 정도가 아니라고 한다면, 임대인이 수선의무를 부담하지 않아도 괜찮지만, 배관 등과 같은 경우에는 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 장해라고 판단하기 어렵기에 임대인이 배관에 대한 수선의무를 부담해야 됩니다.
6. 임대차 만료 기간 일주일전 주인이 계약해지를 말한다면
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간동안에 임차인에게 임대차계약 갱신거절 통지를 하지 않았거나, 계약조건을 변경하지 않는다면, 갱신을 하지 않는다라는 뜻의 통지를 하지 않았을 경우엔 해당 기간이 끝난 때엔 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차를 한 것이라 간주하게 됩니다.
7. 상가임대료를 두달이상 미루었을 때 임대인의 계약 해지
임차인은 임차상가건물 사용/수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 됩니다.
이러한 경우에 임차인이 차임을 두번에 걸쳐서 연체를 하게 되면, 임대인은 임대차계약 해지가 가능합니다.
8. 임대차계약이 종료가 되었는데, 다음에 들어올 사람이 없다면 상가 주인에게 권리금을 받을 수 있을까
권리금은 새로운 임차인에게만 지급받을 수가 있으며, 보증금과는 달리 임대인에게 지급을 구할 수가 없습니다.
즉, 임차인은 당초 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권 양도나 전대차 기회에 부수해서 자신도 그 재산적 가치를 타인에게 양도나 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수가 있을 뿐입니다.
