우선변제권/최우선변제권 프랜차이즈변호사

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[우선변제권 행사]


1. 임차인 우선변제권 행사

임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받게되었을 경우에 경매나 공매 절차레 따라서 임차상가건물 환가대금에서 후순위권리자, 그 외 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받는 것이 가능합니다.


2. 소액임차인 최우선변제권 행사

소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청 등기 이전에 대항요건을 갖추었다고 경우, 보증금 가운데서 일정금액을 다른 담보물권자보다도 먼저 변제받을 권리가 있습니다.

하지만 임차권등기명령 집행에 따라서 임차권등기가 경료된 상가건물을 이후에 임차를 하게된 임차인은 소액임차인에 해당되어서 우선변제권 행사가 불가능합니다.

처음 상가건물임대차계약을 체결했을 때, 소액임차인에 해당이 되었지만, 그 이후에 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 올라서 소액임차인에 해당이 더이상 되지 않는다면 우선변제권 행사가 불가능합니다.





[소액임차인 최우선변제의 요건]


1. 소액임차인 범위에 속해야 할 것

임차인 보증금이 다음의 지역별 보증금액에 해당이 되어야지 최우선변제가 가능합니다.

- 서울시 : 5000만원 이하
- 수도권정비계획법에 따르는 과밀억제권역 : 4500만원 이하
- 광역시, 안산시, 용인시. 김포시, 광주시 : 3000만원 이하
- 그 외 지역 : 2500만원 이하

보증금 이외에 차임이 있을 경우라면 월 단위 차임액에 100을 곱해서 보증금과 합친 금액이 보증금이 되게 됩니다.
(예 : 상가건물 보증금이 2000만원이고 월세가 20만원이면, 2000만원 + 20만원 x 100 = 4000만원이 보증금으로 인정)

위에서 이야기한 과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울시, 인천 일부지역, 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 반월 제외한 시흥시, 군포시가 있습니다.


2. 대항요건을 갖춰야 할 것

임차인은 임차상가건물에 대해 경매신청 등기 이전에 상가건물 인도와 사업자등록을 신청해야 됩니다.

이런 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구 종기인 경락기일까지 지속되어야만 됩니다.


3. 임차상가건물이 경매나 공매 절차에 따라서 매각되야 할 것

소액임차인은 임차상가건물이 경매, 공매 절차에 따라서 매각될 경우에 우선변제권 행사가 가능합니다.

경매나 공매에 의한 것이 아닌 매매나 교환 등의 법률행위에 따라서 임차상가건물이 양도될 경우라면 대항력 여부만 문제가 될 뿐, 우선변제권이 인정될 여지는 없습니다.


4. 배당요구가 있어야 할 것

임차인은 채권 원인과 액수를 기재한 서면을 통해 집행법원에 배당요구 신청을 하면 됩니다.

이러한 경우에는 신청서에 집행력있는 정본이나 사본, 그 외 배당요구 자격 소명이 가능한 서면을 붙이셔야 됩니다.





[소액임차인 최우선변제의 범위]


소액임차인이 최우선변제를 받는 것이 가능한 금액을 아래의 하나에 해당되는 금액 이하가 되겠습니다.

이러한 경우에 우선변제 금액이 상가건물가의 1/3을 초과하게 된다면 상가건물가액 1/3에 해당되는 금액에 한정되게 됩니다.

- 서울시 : 1500만원
- 수도권정비계획법에 따르는 과밀억제권역 : 1350만원
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 900만원
- 그 외 지역 : 750만원

하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이며 각각의 보증금 가운데서 일정액의 합산액이 상가건물가액의 1/3을 초과한다면 각각의 보증금 가운데서 일정액의 합산액에 대한 각각의 임차인 보증금 가운데 일정액 비율로 그 상가건물 가액의 1/3에 해당되는 금액을 분할하게된 금액을 각각의 임차인 보증금 중 일정액으로 보게 됩니다.





* 위에서 이야기한 과밀억제권역의 경우에는 서울특별시는 제외되며, 광역시에서는 과밀억제권역에 포함되어있는 지역 및 군지역은 제외가 됩니다.