임대차계약 특약사항, 상가 임대차 계약시 주의사항[창업변호사]
임대차계약과 관련된 다른 내용을 확인하실 분들께서는
아래의 글을 확인해주시기 바라겠습니다.
임대차계약서 작성 방법 http://royallawyer.tistory.com/230 |
<임대차계약 특약사항>
부동산 중개사무소에서는 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에 특약사항을 지개하는 부분이 있는데
불리한 조건의 임대차계약을 안하도록 하기 위해서는 아래와 같은 특약사항을 기재할 필요가 있는지
검토해보셔야 합니다.
1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등 권리설정을 하지 않는다는 사항
상가건물 임대차계약 이후에 해당 상가건물에 입주하는 날짜까지 상당 기간이 걸리는 경우가 일반적이기에
그 기간 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정 못하도록 하고, 이를 위반시에는
임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있게 하는 취지의 약정을 해둡니다.
만약에 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어
보증을 되돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
2. 임차인이 입주하기 전 발생한 임차 상가건물 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항
입주시 발견하기 어려운 보일러 고장 또는 누수 등의 수리비용에 대한 부담의 책임범위를 명확하게 하기 위해서
약정을 하시는 것이 좋습니다.
임차인이 입주하기 전 발생된 임차 상가건물의 하자는 임대인 비용으로 수리하도록 하고,
입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등이 고장났음이 발견된 경우에는 인도받기전에 고장이 난 것으로 추정하여
해당 내용을 기재하시는 것이 좋습니다.
3. 임주 전 기간에 대한 공과금 부담에 관한 사항
종전 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사를 간 경우에 임차인이 곤란을 겪게 되는 것을
방지하기 위해서 입주하기 전 기간에 대해서 공과금 미납 부분에 대해 임대인이 책임질 수 있게 약정하시는 것이
좋습니다.
4. 임대인이 업종을 지정한 경우
임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정한 경우에는 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야합니다.
따라서 임대인이 업종을 지정한 경우에는 임대인 동의를 얻은 후 지정된 업종 변경이 가능하다는 취지의 특약을
지정해두시는 것이 계약 이후 발생될 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다.
업종 지정을 약정한 경우엔 지정된 업종이 허가나 신고를 해야하는 업종인지를 확인한 후
임대차계약에 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고되지 않는 불미스러운 행정절차 발생을 피하셔야 합니다.
5. 권리금이 있는 경우
권리금은 영업기술 노하우를 대가로 지급하는 것으로 상가건물 임대차보호법의 보호대상이 되지 않기에
전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금회수가 중요한 문제가 되게 됩니다.
상가건물 소유자가 계약 만료 이후에 지속적으로 상가건물을 임대하지 않는 경우엔 권리금 회수방법이 없고
권리금은 상가건물 소유자와 아무런 관련이 없기에 최대한 임차인이 지금한 권리금을 회수하기 위해서
권리금회수에 관한 사항을 약정하는게 좋습니다.
만약에 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료시 계약갱신을 해주지 않을 것을 대비해서
임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 임대인이 정당 사유없이
명도를 유구하거나 점포에 대한 임대차계약 갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 받지 못하게 하는 등으로
임차인 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을
책임지겠다는 취지의 약정을 해두시는 것이 좋습니다.
6. 상가건물의 주차장 등의 이용에 대한 약정
상가건물 주차장, 창고, 화장실 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정해서
주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은
문제를 약정하시는 것이 좋습니다.
