상가임대차보호법에서 보증금과 관련한 것들을 살펴보고자 합니다. 최근 한 조사 결과에 따르면 서울시의 상가 5곳 중 1곳은 상가임대차보호법 적용이 안되는 것으로 드러났습니다. 상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 곳일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 길게 지속되지 못하는데요.
실제로 서울시 상가임대기간은 평균 1.7년에 불과했다고 합니다. 상가임대차보호법은 환산보증금이 4억원 이하인 경우에 적용되는데요. 최초 계약때에는 대개 법의 보호를 받지만 지속적인 임대료 인상으로 보호대상에서 빠지면 초기투자금을 회수하지 못한채 상가를 비워 주어야 하는 경우도 많다고 합니다. 이 가운데 상가임대차보호법에서 적용하는 보증금에 대해 살펴보겠습니다.
상가임대차보호법에 따라 상가임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날 부터는 제 3자에게 대항력이 생기게 됩니다. 즉, 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 상가임차건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘인 대항력을 갖추게 되는 것입니다.
상가임대차보호법에 따른 대항력을 취득하고자 한다면 건물의 인도가 필요하고, 상가건물의 인도는 점유이전을 말하며 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전되는 것을 말하게 됩니다.
이러한 대항력은 상가임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날 부터 효력이 생기게 되는데요. 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해 임차권의 존속을 주장할 수 있게 됩니다.
또한 상가임대차보호법에 따라 임차인은 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권을 가질 수 있는데요. 이는 상가임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득하게 됩니다.
확정일자는 증서가 작성된날짜에 상가임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 관할세무서장이 상가임대차계약서가 존재했음을 인정한 날짜를 말하고 임차인이 상각건물의 인도와 사업자등록을 신청사고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 부터 우선변제권이 생기게 됩니다.
우선변제권을 행사하고자 한다면 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야만 합니다. 오늘은 이렇게 상가임대차보호법에 다른 보증금의 대항력과 우선변제권에 대해서 살펴보았습니다. 창업 성공 도모하는 김선진변호사는 프랜차이즈 계약 등 어려운 법률문제의 상담을 돕습니다.
