상가임대차보호법 임대료 및 월세 인상 한도에 대해 살펴보고자 합니다. 상가임대차보호법은 사실상 환산보증금이 비교적 적은 영세상인을 보호하겠다라는 취지에서 나온 보호법이라 할 수 있는데요. 하지만 사실 서울 강남권이나 강북도심권의 경우 이러한 상가임대차보호법에서 정한 법적 환산보증금을 초과해 임차상인들이 법적 보호를 받지 못하는 문제가 대두됐는데요.
이에 상가임대차보호법도 지속적으로 개정되는 가운데 있는데요. 이에 환산보증금 한도를 초과하는 상가 임차인의 계약갱신에 있어서도 보증금과 월세인상율을 제한해야한다는 의견이 있습니다. 그래서 오늘은 프랜차이즈창업 성공 도모하는 김선진변호사와 함께 임대료 및 월세의 인상한도에 대해 살펴보겠습니다.
상가임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약의 존속 중에 월세와 같으느 차임이나 보증금이 상가건물에 대한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변등으로 인해 부적절한 때에는 장래에 대해 인상을 청구할 수 있게 되어있는데요. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보기 때문에 인상을 청구할 수 있게 됩니다.
다만 임대인의 월세인상과 같은 차임증액청구는 당사자들 사이에 월세인상과 같은 차임증액을 금지하는 특약을 명시해 둔 경우라고 하면 할 수 없습니다. 대법원 판례에서는 임대인이 차임불증액의 특약이 있다고 하더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우라면 월세인상 즉, 차임증액청구를 할 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법에 따라 앞서 언급했듯이 월세와 같은 차임이나 보증금의 인상을 청구하는 것이 인정된다고 하더라도 그 청구하는 기간이나 금액에는 일정한 제한이 있게 되는데요. 상가임대차 계약 또는 약정한 월세 등의 인상이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 인상청구를 할 수 없게 됩니다.
인상 즉 증액청구 당시에 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없다고 상가임대차보호법에 명시되어 있습니다.
오늘은 이렇게 상가임대차보호법에 따른 임대료 및 월세 인상한도에 대해 살펴보았는데요. 대법원 판례에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 인상한 경우, 보증금 중 인상한 부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.
또한 월세나 보증금을 인상하는 경우 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전할 수 있습니다.
