오늘 상가임대차보호법에서의 계약갱신요구권에 대해 살펴보고자 합니다. 최근 상가세입자 모임 맘상모에서 전국상가세입자협회를 창립하고 상가임대차보호법 개정을 위한 활동을 조직적으로 벌이겠다며 지난 23일 밝혔는데요. 현재 영업보장기장을 5년에서 10년으로 확대해 권리금 강탈에 약용되는 환산보증금제를 폐지해야 한다고 주장했습니다.
이 가운데 오늘 창업성공 도모하는 김선진변호사는 이 상가임대차보호법의 계약갱신요구권에 대해 살펴보고자 합니다. 상가임대차보호법에 따라 상가임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있게 되어있습니다.
그렇기 때문에 상가임차인이 계약갱신요구해 임대차계약이 갱신되게 되면 임차인은 적어도 5년간은 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있게 됩니다. 즉 계약갱신요구권을 갖게 되는 것이죠. 이 때 상가임대차보호법에 따라 갱신되는 상가임대차는 전 임대차와 동일조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
다만 차임이나 보증금은 증감할 수도 있고 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없게 됩니다.
그런데 상가임대차계약의 세입자 보호기간은 5년이지만 재개발 등 정비사업구역에는 예외가 적용되는데요. 건물을 철거해야 하기 때문에 세입자를 내보낼 수 있어야 한다는 이유에입니다.
하지만 최근 서울시의 상가임대차보호법 개정안은 정비구역 내 5년 계약갱신요구권 보장의 예외규정 적용시점을 철거가 시작되기 직전인 관리처분인가일 이후로 명시하기도 했는데요. 이는 현행법에 철거 때문에 주인이 건물을 되찾아야 하는 시점이 언제인지 명확한 언급이 없기 때문입니다.
실제 철거까지 장기간이 소요되는데도 세입자는 조기에 건물을 비워줄 수밖에 없는 실정을 바로 잡으려는 의지가 담겼다고 볼 수 있죠.
상가임차인은 계약갱신요구권을 가지게 되지만 해당하는 문제가 있는 경우에 임대인은 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 이를 거절할 수 있기도 합니다.
오늘은 이렇게 상가임대차보호법 계약갱신요구권에 대해 살펴보았습니다. 여러분의 창업성공을 도모하는 상가임대차보호법 김선진변호사입니다.
