안녕하세요? 프랜차이즈분쟁변호사 김선진변호사입니다. 상가건물 임대차가 종료되면 상가보증금을 회수해야 하는데요. 하지만 때때로 임차인은 상가임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 때가 있습니다. 이런 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요.
임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되게 됩니다. 그럼 프랜차이즈분쟁변호사 김선진변호사와 함께 상가보증금반환청구에 있어서 임차권 등기명령에 대해 알아보도록 하겠습니다.
프랜차이즈분쟁변호사가 살펴본 상가임대차보호법에는 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이에 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라 할 수 있습니다.
상가보증금반환청구에 있어서 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
또한 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
프랜차이즈분쟁 김선진변호사가 살펴본 상가건물임대차보호법 제6조제6항에 따르면 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지라고 할 수 있습니다.
오늘은 이렇게 프랜차이즈분쟁변호사와 함께 임차권등기명령에 대해서 살펴보았는데요. 상가건물임대차계약이 완료되어 임대차가 종료되었음에도 때때로 보증금을 반환 받지 못하고 반환청구로 임차권 등기명령을 신청해야 할 때가 있는데요. 그 외에도 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이렇게 다양한 분쟁으로 인해 소송까지 가는 경우 법적인 어려움을 호소하시는 분들이 많은데요. 창업 성공 도모하는 프랜차이즈분쟁변호사 김선진변호사가 돕겠습니다.
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