안녕하세요? 프랜차이즈소송변호사 김선진변호사입니다. 상가임대차보호법 즉 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 경제적으로나 사회적으로나 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 임대보증금 미반환문제 등 각종형태의 불이익을 감수함에도 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적장치가 없었습니다.
이에 사회적으로나 경제적으로나 약자로 볼 수 있는 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해서 상가건물임대차보호법이 도입되게 됐는데요.
오늘은 이러한 상가임대차보호법에 관한 판례를 살펴보고자 합니다. 이번에 살펴보게 될 판례는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것이 공유물의 관리행위인지 여부에 대한 것입니다.
【판결요지】
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.
【참조조문】
민법 제265조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항
【참조판례】
대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결(집10-2, 민61)
【전 문】
【원고, 상고인】원고
【피고, 피상고인】피고 1외 1인
【원심판결】서울고법 2010. 4. 23. 선고 2009나33831 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 살펴본다.
1. 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바 ( 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 등 참조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다 .
2. 원심판결 이유에 의하면, 상가인 이 사건 건물의 공유자로서 임대인 중 1인인 원고가 피고들과의 각 임대차계약에 관하여 갱신거절의 의사를 표시하였음을 들어 피고들의 각 임차 부분의 명도를 청구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, 원심은, 원고는 이 사건 건물의 1/2 지분권자에 불과하고 위 갱신거절에 관하여 나머지 1/2 지분권자인 소외인이 동의하였음을 인정할 증거가 없으므로 원고의 갱신거절의 의사표시가 유효하다고 볼 수 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 비추어 정당하여 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 상가건물 임대차보호법상의 묵시의 갱신 또는 공유물의 관리행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이홍훈(재판장) 김능환 민일영(주심)
오늘은 이렇게 상가임대차보호법 임대료 반환에 대한 판례를 살펴보았는데요. 위 판례에 따르면 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하며, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다고 나타냈습니다.
프랜차이즈 창업을 진행하다보면 상가건물임대가 필요합니다. 그런데 때로는 의도치않게 상가임대에 따른 소송이나 분쟁에 휘말릴 때가 있습니다. 창업성공 도모하는 김선진변호사가 도움이 되겠습니다.
