오늘은 상가건물임대차보호법에 따른 임차보증금 보호에 대해 살펴보고자 합니다. 안녕하세요? 상가건물임대차보호법 김선진변호사입니다. 창업입지선정을 한 후에는 점포계약이 이뤄지게 됩니다. 이때에는 상가건물을 임대하는 경우가 많은데요.
보통 상가건물임대차에 있어서 그 등기가 없는 경우라고 할지라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때라고 하면 그 다음날부터 제 3자에 대해 효력이 발생하게 됩니다. 더욱이 임차인이 대항요건을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우라고 하면 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.
그럼 상가건물임대차보호법에 따라 임차보증금 보호가 어떻게 이루어지는지 김선진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
앞서 언급한대로 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때(이하 “대항요건”이라 함)에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
이를 임대차 계약의 대항력이라 하며, 이에 따라 임대차기간 중 임차상가건물의 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계된 경우에도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용할 수 있고, 임대기간이 만료된 경우 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
소액임차인은 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).
우선변제권의 발생시기는 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
「상가건물 임대차보호법」시행일인 2002. 11. 1. 이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다[「상가건물 임대차보호법」 부칙(제6542호,2001.12.29) 제1항 및 제2항]. 따라서 법 시행일 이전에 금융기관 등이 상가건물에 저당권 등을 설정하였다면, 임차인은 후순위로 변제받게 됩니다.
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는, 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
오늘은 이렇게 상가건물임대차보호법에 따른 임차보증금 보호에 대해서 알아보았는데요.
도움이 되셨나요?
창업을 하다보면 여러 법적인 문제나 분쟁이 발생하거나 혹은 소송에 휘말리는 경우도 많습니다.
이럴때 상가건물임대차보호법 등 다양한 프랜차이즈 및 가맹법을 통해
김선진변호사가 도와드리겠습니다.
