상가임대차보호법 최우선변제 범위
오늘은 상가임대차보호법 최우선변제 범위에 대해 소개하고자 합니다. 안녕하세요? 상가임대차보호법 김선진 변호사입니다.
많은 분들이 상가임대차에 있어서 최우선변제에 대해 궁금해 하시는 데요. 보통 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 받았고 대항요건을 갖추고 있으면 경매 혹은 공매 절차에 따라 상가건물의 환기대금에서 우선하여 보증금을 변제 받을수가 있게 됩니다.
다만 소액임차인이라고 하면 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액만을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있게 되는 것입니다.
이렇게 오늘은 상가임대차보호법 최우선변제와 그 범위에 대해서 좀 더 상세히 알아보고자 합니다.
위에서 언급한 바와 같이 최우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물에 대해 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 그 상가건물의 환가대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 경매절차에서 보증금을 변제받기 위해서는 배당요구의 종기까지 집행법원에 서면으로 권리신고 및 배당요구를 해야 하는데요.
그런데 경우에 따라 소액임차인이더라도 상가임대차보호법에 의해 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우가 있는데요. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
즉 소액임차인이 상가임대차보호법에 따라 최우선변제를 받기 위해서는 소액임차인의 범위에 우선 속해야 하는데요. 우선 임차인의 보증금이 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제권을 가지는 임차인이 될 수 있습니다.
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지역 |
보증금 |
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서울시 |
5천만원 이하 |
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과밀억제권역 (수도권정비계획법) |
4.5천만원 이하 |
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광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 (수도권정비계획법) |
3천만원 이하 |
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그 외 |
2.5천만원 |
다만 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).
또한 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해 대항요건을 갖추어야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제14조제1항 후단). 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
또한 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다.
이러한 상가임대차보호법의 최우선변제의 범위는 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).
하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제3항).
오늘은 이렇게 상가임대차보호법 최우선변제와 그 범위에 대해서 알아보았는데요. 이렇게 상가임대차보호법에 관련된 문의 사항이나 기타 창업과 가맹사업을 진행함에 있어서 궁금한 점이 있거나 법률적 상담이 필요하시다면 상가임대차보호법 김선진 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
