[상가임대차]차임 및 보증금 지급/연체/증감청구
"임차인 차임지급 의무"
임차인은 임차상가건물 사용 및 수익 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 됩니다.
당사자 간 차임 지급시기에 관련된 약정이 없을 경우라면, 매월 말에 지급을 하면 됩니다.
"차임 연체와 해지"
임차인의 차임 연체액이 2기 차임액까지 되었다면, 임대인은 임대차계약 해지가 가능합니다.
2기라는 것은 차임 지급시기를 기준으로 하게 됩니다.
이 차임의 연체액은 반드시 연속적일 필요는 없으며, 과거에 한번 안낸 다음에 중간에 조금 내다가 또 한번 안내서 총 2회분이상이 되었을 경우라면 계약해지가 가능합니다.
이 규정은 강행규정으로, 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것(1회분 차임 연체로 계약 해지 등)은 무효처리가 됩니다.
"공동 임차인 연대의무"
여러사람이 공동으로 상가건물을 임차해서 사용하거나 수익할 경우엔, 임차인 각자가 연대하여 차임지급 의무를 부담해야 됩니다.
"차임, 보증금 증액청구"
임대인은 임대차계약 존속 중에 차임, 보증금이 임차상가건물에 대한 조세나 공과금, 그 외 부담 증가 또는 경제사정 변동으로 적절치 않게 되었을 경우엔 장래에 대해 증액 청구가 가능합니다.
임대차계약이 갱신된 경우에도 임대차가 존속하고 있다고 봐야 하기에 증액청구가 가능합니다.
임대인의 차임증액청구는 당사자 간 차임증액을 금지하는 특약이 있다면 하지 못합니다.
허나, 임대인은 차임불증액 특약이 있다고 하더라도 약정 이후 특약을 그대로 유지하는게 신의칙에 반한다라고 인정이 될 정도의 사정변경이 있다면 차임증액청구가 가능합니다.
차임, 보증금 증액청구가 인정된 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있게 됩니다.
임대차계약이나 약정한 차임 등 증액이 있은 다음 1년 안에는 증액청구를 하지 못합니다.
증액청구 당시 차임, 임차보증금의 9/100 금액을 초과해서 증액청구를 하지 못합니다.
"차임, 보증금 감액청구"
임차인은 차임, 보증금이 임대상가건물에 대한 조세나 공과금, 그 외 부담 증가, 경제사정 변동으로 적당하지 않다라고 했을 때, 장래에 대해서 감액 청구가 가능합니다.
임대차계약이 갱신될 경우도 임대차가 존속하는 것으로 봐야 하기에 감액청구가 가능합니다.
증액금지 특약과는 다르게, 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력은 없습니다.
그렇기에 임차인은 차임감액금지특약을 했다고 해도, 경제사정 변경 등을 원인으로 차임감액청구가 가능합니다.
"증액 부분 담보물권자에 대한 대항력"
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후 임대인과 합의를 통해 보증금을 증액했을 경우, 보증금 중 증액부분에 관해선 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항하지 못하게 됩니다.
따라서 증액청구에 따라, 차임, 보증금을 올려줬다거나 재계약을 통해 올려줬을 때, 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성해서, 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 둬야지만, 후순위권리자보다 증액부분에 대해 우선해서 변제 받는게 가능해집니다.
차임, 보증금을 증액할 경우엔 부동산등기부를 확인해서 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있는 것은 아닌지 확인을 한 뒤 증액여부를 결정하는게 안전하다고 할 수 있습니다.
