프랜차이즈사업,상가건물 전대차,전전세 임대계약소송
[상가건물 전대차]
상가건물 전대차라는 것은 임차인이 자기 임차권에 기초를 해서 임차상가건물을 제3자로 하여금 사용하거나 수익하게 하는 계약을 의미합니다.
계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)가 됩니다.
전대차 계약을 하게되면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 간에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기게 되나, 임차인과 임대인 관계는 그대로 존속되게 됩니다.
민법에서는 임차권 전대를 원칙적으로 금지를 하기에 임대인은 자신의 동의가 없이 임차인이 임차상가건물을 전대할 경우 임대차계약을 해지할 수가 있게 됩니다.
임차권 전대제한 규정은 강행규정이 아니기에 전대차는 임대인 동의가 없다고 하더라도 전대차 상의 채권, 채무가 유효하게 성리이 됩니다.
그러나 전차인이 임대인 그 외 제 3자에 대한 관계에 있어 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인 동의 유무에 따라서 결정이 됩니다.
임대인 동의는 전대차 계약이 체결되기 이전이든 후이든 불문하며, 명시나 묵시적으로 가능하게 됩니다.
동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증을 해야됩니다.
[임대인 동의가 있는 전대차 효과]
1. 전대인(임차인)과 전차인 관계
전대인과 전차인 간의 관계는 전대차 계약 내용에 따라서 정해지며, 전대인은 전차인에 대해서 임대인으로서의 권리 의무를 갖게 됩니다.
2. 임대인과 임차인(전대인) 관계
임대인과 임차인 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 안받습니다.
임대인은 임차인에 대해서 임대차계약에 따른 권리를 행사가 가능합니다.
3. 임대인과 전차인 관계
임대인과 전차인 간에는 직접적으로 아무 관계가 없습니다.
그러나 민법에서는 임대인의 보호를 위해서 전차인이 직접 임대인에 대해서 의무를 부담하도록 하고 있습니다.
전차인은 전대차 계약에 따라서 전대인(임차인)에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이런 의무를 일정 전제 하에 직접 임대인에게 이행을 하게되면 전대임(임차인)에 대한 의무는 면하게 됩니다.
그러나 전차인은 전대인(임차인)에 대한 차임 지급으로써 임대인에게 대항이 불가능합니다.
4.전차인 보호
전대차는 임대차를 기초로 하는 것이기에 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하게 되면 전대차 관계도 소멸합니다.
그러나 임대인과 임차인 합의로 계약을 종료했을 때에도 전차인 권리는 소멸되지 않기에 전차인은 전대차 존속을 임대인과 임차인에게 주장이 가능합니다.
임대차계약이 해지의 통고로 종료가 된다고 해도 임차상가건물이 적법하게 전대되었을 경우에는 임대인은 전차인에게 해당 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항을 하지 못합니다.
전차인이 해지 통지를 받은 경우에도 6개월이 지나야만 해지 효력이 발생됩니다.
전차인은 상가건물 사용 편익을 위해서 임대인 동의를 얻어서 부속한 물건, 임대인에게 매수하였거나 임대인 동의를 얻어서 임차인에게 매수한 부속한 물건에 대해서 전대차 종료시에 해당 부속물 매수를 청구하지 못합니다.
[임대인 동의가 없는 전대차 효과]
1. 전대인(임차인)과 전차인 관계
전대차 계약은 이들 사이에서 유효하게 성립이 되며, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용하고 수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하게 되며, 전대인은 전차인에 대해서 차임청구권을 가지게 됩니다.
전대인은 전차인을 위해서 임대인 동의를 받아 줄 의무를 져야합니다.
2. 임대인과 임차인(전대인) 관계
임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 간 임대차 관계는 그대로 존속이 됩니다.
임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과 계약 해지가 가능합니다.
3. 임대인과 전차인 관계
임대인 동의없는 임차상가건물 전대는 임대인에게 해당 효력을 주장할 수 없기에 전차인이 상가건물을 점유할 때엔 임대인에 대해서는 불법점유가 되며, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물 반환청구가 가능합니다.
[상가건물 소부분 전대차]
상가건물의 임차인이 해당 상가건물 소부분을 타인에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인 권리의 확정에 관한 규정은 적용이 안됩니다.
단, 이 규정은 임의규정이기에 당사자간 특약으로 그 적용을 배제할 수 있습니다.
[전세권의 경우 - 전전세]
1. 전전세란
전전세라는 것은 전세권자가 해당 전세권 범위 안에서 전세 목적물 일부나 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해주는 것을 의미합니다.
2. 전전세 요건
전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한에는 그의 전세권 존속기간 안에 전전세가 가능합니다.
전전세권은 원전세권자와 전전세권자 간에 전전세권 설정 합의와 등기에 의해서 성립이 됩니다.
전전세권 존속기간은 원전세권 존속기간 내여야 됩니다.
전전세의 경우에도 전세금은 지급을 해야 됩니다.
전전세권은 원전세권을 기초로 해서 성립하는 것이기에 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과하지 못합니다.
3. 전전세 효과
전전세권이 설정이 되더라도 원전세권은 그대로 유지가 되나, 원전세권자는 전전세권에 의해서 제한되는 한도내에서 스스로 해당 목적 부동산을 사용/수익할 수 없습니다.
전전세권자는 해당 목적 부동산을 점유해서 사용/수익하는 것이 가능하며, 그 외 전세권자로서 모든 권리를 갖게 됩니다.
단, 원전세권설정자에 대해서 아무런 권리 의무를 갖진 않습니다.
원전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인해서 손해에 대해 해당 책임을 부담합니다.
전전세권자는 전전세권이 소멸할 때, 전전세권 설정자에게 목적물을 인조해야되며, 전세권설정등기의 말소등기에 필요로하는 서류를 발급하는 것과 동시에 전전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금 반환을 지체했을 경우에 전전세권 목적물 경매를 청구할 수 있습니다.
이러한 경우에 전전세권 목적물 전부에 대해서 후순위 권리자 그 외 채권자보다 전전세금 우선변제를 받을 수가 있습니다.
단, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하며 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금 반환을 지체하고 있을 경우에만 행사가 가능합니다.
