[프랜차이즈창업]임대계약 종료,임대계약 해지,전세권 소멸
[상가건물 임대차 종료 원인]
1. 임대차 기간 만료
임대차기간의 약정이 정해져있는 임대차의 경우에는 계약기간이 만료되면 임대차는 종료가 됩니다.
기간 약정이 정해진 임대차의 경우에는 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 존재하지 않는 한은 기간이 만료되게 되면, 사전 최고나 해지를 하지 않더라도 임대차는 종료가 됩니다.
2. 예외적인 경우
당사자 일방이나 쌍방이 계약기간 동안에 해지할 권리를 보류했을 경우, 당사자는 언제든 계약해지 통고가 가능합니다.
예를 들면, 당사자가 임대차계약을 체결하게 되면서 계약서에 부득이한 사유가 발생하게되면 임차인이 통보를 한 날로부터 1개월 뒤에 계약이 해지되는 것으로 본다라는 해지권 유보 특약을 했을 경우라면 임대차 기간의 약정이 존재한다고 하더라도 부득이한 사유를 증명한 다음에 중도에 임대차계약 해지가 가능합니다.
이 외에도 임차인이 파산선고를 받았을 경우, 임대인이나 파산관재인은 언제든 계약해지 통고가 가능합니다.
위와 같은 경우에는 각각의 당사자는 계약해지로 인하여 발생된 손해배상을 상대방에게 청구가 불가능합니다.
3. 임대차기간 약정이 없을 경우
임대차기간 약정이 존재하지 않을 경우에는 당사자는 언제든 계약해지의 통고가 가능합니다.
[임대차계약 해지]
임대차기간 약정이 있다고 하더라도 아래와 같은 사유가 존재할 경우라면 임대차계약을 중도 해지가 가능합니다.
이러한 경우라면 해지 의사표시가 상대방에게 도달했을 때 임대차는 종료되게 됩니다.
1. 임차인이 임대차계약 해지가 가능한 경우
임대인이 임차인 의사에 반대하여 보존행위를 할 경우에는 임차인이 이로 인하여 임대차 목적을 달성하지 못할 때에 임대차계약 해지가 가능합니다.
이 외에도 상가건물 일부가 임차인 과실없이 멸실이나 그 외 사융로 사용하거나 수익할 수 없을 경우에 잔존부분으로 임차 목적을 달성이 불가능할 때 역시 해지가 가능합니다.
2. 임대인이 임대차계약 해지가 가능한 경우
임차인이 임대인의 동의가 없이 임차권을 양도했거나 임차상가건물을 전대했을 경우라면 임대계약 해지가 가능합니다.
임차인의 차임 연체액이 2기 차임액에 도달했을 경우에도 역시 해지가 가능합니다.
임차인이 상가건물을 계약하거나 해당 상가건물 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용하거나 수익하지 않을 경우에도 해지가 가능합니다.
3. 상가건물임대차보호법에서의 연체 해지
상가건물임대차보호법에는 차임연체로 인해서 계약을 해지하는 조항이 없으며, 상가건물임대차보호법 제 10조 1항 1호에 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.
단, 판례(대법원 2008.10.9. 선고, 2008다3022 판결)에서는 상가건물임대차보홉버이 적용되는 상가에 대해 연체차임액이 3기 이상 차임액에 해당되어야지만 임대차계약을 해지할 수 있다라고 해서 상가건물임대차보호법 제 10조 1항 1호를 해지권 근거 규정으로 3기 연체 해지조건으로 판결내린적이 있습니다.
[전세권의 경우 - 전세권 소멸 사유]
1. 일반적 소멸 사유
전세권은 물권의 일반적인 소멸원인인 존속기간 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권 실행에 의한 경매나 토지수용 등으로 인해 소멸되게 됩니다.
2. 특유한 소멸사유
- 전세권 설정자의 소멸 청구
전세권 설정자는 전세권자가 전세권 설정 계약이나 해당 건물 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용하거나 수익하지 않을 경우라면 전세권 소멸 청구가 가능합니다.
이러한 경우에는 전세권자에게 원상회복이나 손해배상 청구가 가능합니다.
- 전세권 소멸 통고
각각의 당사자는 전세권 존속기간을 약정하지 않았을 경우에 언제든 상대방에 대해서 전세권 소멸 통고가 가능하며, 상대방이 해당 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나게 되면 전세권은 소멸되게 됩니다.
- 목적 부동산 멸심
전세권 목적물 전체가 불가항력으로 멸실이 되었을 경우에 전세권은 소멸되게 됩니다.
이러한 경우에는 전세권자는 전세권설정자에 대해서 전세권 소멸을 통고하고 전세금 반환 청구가 가능합니다.
전세권 목적물 전체가 전세권자 귀책사유로 인하여 멸실이 되었을 경우에는 전세권은 소멸하게 되고, 전세권자는 손해배상을 해야될 책임이 있습니다.
이러한 경우에는 전세권 설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있다면 반환을 해야 되며, 부족하다고 한다면 다시 청구가 가능합니다.
전세권 목적물 일부가 불가항력으로 멸실이 되었을 경우에는 멸실된 부분의 전세권을 소멸이 됩니다.
이러한 경우에는 전세권자가 해당 잔존부분으로 전세권 목적을 달성할 수 없다고 한다면 전세권설정자에게 전세권 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있게 됩니다.
전세권 목적물 일부가 전세권자 귀책사유로 멸실이 되었을 경우에는 전세권설정자는 전세권자 부동산 용법 위반을 사유로 해서 전세권 소멸 청구가 가능합니다.
이러한 경우에는 전세권설정자는 전세권이 소멸한 다음에 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 존재한다면 반환을 해야만 되고, 부족한 부분이 있다면 재청구가 가능합니다.
- 전세권 포기
전세권자는 전세권 존속기간을 약정하고 있다고 해도 자유롭게 이를 포기할 수 있습니다.
하지만 전세권이 제3자의 권리 목적이 되었을 경우에는 제3자 동의 없이는 포기가 불가능합니다.
[임대차 종료 효과]
1. 임대차관계 소멸, 손해배상
임대인이나 임차인이 임대차계약을 해지했을 경우에는 임대차관계는 장래를 향해 해당 효력이 사라지게 됩니다.
임대차계약 해지는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않기 때문에 상대방에게 과실이 있다고 한다면 손해배상 청구가 가능합니다.
단, 임차인 파산으로 임대차계약이 해지가 되었을 경우라면 계약해지로 인한 손해는 청구가 불가능합니다.
2. 임차상가 반환, 임차보증금 반환
임대차가 종료되었다면 임대차계약 내용에 따라서 임차인은 임차상가건물을 반환해야될 의무 등을 갖게 되며, 임대인은 보증금 반환의 의무를 지게 됩니다.
임차인은 차임지급의무를 지게 되면서 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물 인도를 거절할 수 있는 동시이행항변권을 갖게 되며, 임대인은 차임지급청구권을 가지면서 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금 지급을 거절하는 동시이행항변권을 갖게 됩니다.
