[프랜차이즈법률상담]상가 건물 임대계약 갱신,묵시의갱신
<묵시의 갱신 의의>
묵시의 갱신이라는 것은 임대차기간이 만료된 상황에서도 당사자간에 계약해지에 관련된 특별한 의사표시가 없을 경우에 임대차관계를 존속시키는 것을 의미합니다.
묵시의 갱신은 민법에 따르는 묵시의 갱신과 상가건물 임대차보호법에 따르는 묵시의 갱신이 있습니다.
<상가건물 임대차보호법에 따르는 묵시의 갱신>
상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 만료되기 전에 계약 갱신을 하지 않겠다라는 의사표시를 하지 않았을 경우에 임대차가 갱신되도록 하는 규정이 있습니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 전 1~6개월 내에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않았거나, 계약조건을 변경하지 않는다면 갱신을 하지 않겠다라는 뜻의 통지를 하지 않았을 경우에 계약기간이 만료된 다음에 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 간주하게 됩니다.
묵시의 갱신은 2002년 11월 1일 이후로 상가건물임대차 계약을 체결한 임차인, 갱신된 임대차부터 적용이 됩니다.
<묵시의 갱신 요건>
1. 임대차기간이 만료되었어야 합니다.
묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나, 정하지 않았거나 상관없이 1년이 끝났을 경우에 묵시적으로 갱신되게 됩니다.
임대차기간을 1년 미만으로 정하게된 임대차의 경우에는 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도 있으며, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.
2. 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않았어야 합니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 전 1~6개월 사이에 임차인에게 갱신거절 통지나 계약조건 변경에 대한 통지를 하지 않았다고 한다면 묵시적으로 갱신이 됩니다.
임대인 또는 임차인 가운데서 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경 통지를 했을 경우라면 해당 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 되지 않습니다.
계약조건 변경 통지는 임대차기간이 끝나게되면 임대차계약 내용을 변경하고 싶으며, 만약에 상대가 이에 응하지 않을 경우 더 이상 임대차 관계를 존속시키지 않겠다라고 통지를 하고, 해당 통지에 변경하고자 하는 계약조건을 구체적으로 밝히셔야 됩니다.
<묵시의 갱신 효과>
상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신이 되었다면, 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 간주하게 됩니다.
보증금 및 차임은 묵시적으로 갱신이 되기에, 역시 이전 임대차와 같은 조건으로 임대차한 것으로 보게 됩니다.
임대차기간은 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신이 되게 되면, 존속기간을 정한것이 없는 것으로 보게 됩니다.
임대차계약기간 정함이 없는 임대차의 경우에는 임대차 기간을 1년으로 보게 됩니다.
임차인의 게약갱신요구권에 관련되서 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 상가건물 임대차보호법 제 10조 2항의 규정은 법정갱신에 대해서는 적용이 되지 않습니다.
<묵시의 갱신 해지>
상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신이 되었다면, 임차인은 언제든 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있으며, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.
임차인이 임대차계약을 해지할 경우, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나게 되면 그 효력이 발생됩니다.
<민법에 따르는 묵시의 갱신 규정 적용 범위>
상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일정금액 이상의 보증금이 필요한 상가건물 임대차의 경우, 민법에 따르는 묵시의 갱신 규정이 적용되게 됩니다.
<묵시의 갱신 요건>
임대차기간이 만료된 다음에 임차인이 임차물을 지속해서 사용/수익하고 있어야만 됩니다.
임대인이 상당 기간 내에 임차인이 임차물을 지속적으로 사용/수익하는 것에 대해 이의를 제기하지 않았어야 됩니다.
<묵시의 갱신 효과>
묵시의 갱신이 될 경우, 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보게 됩니다.
이전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸하게 됩니다.
민법 제639조 1항의 묵시의 갱신은 임차인 신뢰를 보호하기 위해서 인정이 되는 것이며, 이러한 경우에는 민번 제639조 2항에 의해서 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정하게 된 것은 담보를 제공한 사람의 예상치 못한 불이익을 방지하기 위함이라 할 것이기에 민법 제639조 2항은 당사자들의 합의에 따르는 임대차 기간연장의 경우엔 적용이 안됩니다.
<묵시의 갱신 해지>
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우에는 해지는 기간 약정이 없는 임대차와 동일합니다.
묵시적으로 갱신이 된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약 해지를 통고할 수가 있습니다.
상가임대차 임대인이 해지 통고를 했을 경우에 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하게 되면, 해지 효력이 발생됩니다.
상가임대차 임차인이 해지 통고를 했을 경우에 임차인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 경과하게 되면, 해지 효력이 발생됩니다.
<전세권의 경우 - 묵시의 갱신>
전세권설정자가 전세권 존속기간 만료 전 1~6개월 사이동안 전세권자에게 갱신거절의 통지나 조건 변경을 하지 않으면 갱신을 안하겠다라는 뜻의 통지를 하지 않았을 경우, 해당 기간이 만료된 날에 종전의 전세권과 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보게 됩니다.
이러한 경우에 전세권 존속기간은 정하지 않는 것으로 보게 됩니다.
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간을 정하지 않은 전세권이기에 언제든 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 해당 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하게 되면 전세권은 소멸하게 됩니다.
건물에 대한 전세권 묵시적 갱신은 법률 규정에 따르는 전세권 존속기간 변경이기에 해당 등기가 없다고 하더라도 효력이 발생하게 됩니다.
하지만 전세권을 처분하고자 할 때는 등기를 해야만 합니다.
