[상가 임대계약 상담 변호사]임대차 계약 합의 갱신, 계약갱신 요구

[상가 임대계약 상담 변호사]임대차 계약 합의 갱신, 계약갱신 요구

<합의 갱신의 의의>

상가건물임대차계약 합의 갱신이라는 것은 임대차 만료기간 쯤에 당사자 합의로 임대차를 존속시키는 내용의 계약을 의미합니다.

이러한 경우에 임대인과 임차인은 임대차게약 조건을 변경하거나, 해당 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경해서 합의 갱신을 하거나, 기존 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신이 가능합니다.

합의 갱신을 하는 임대인, 임차인은 기존 상가건물임대차계약자 동일성, 계약일자 연속성 등이 나타나야만 합니다.

합의 갱신은 임대차관계가 완전하게 소멸한 다음에 동일한 임대인과 임차인 사이에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차 재설정과 구별되며, 임대차기간 가운데서 미리 일정기간 연장을 합의하는 기간연장 합의와도 구별이 됩니다.

<합의 갱신 효과>

합의 갱신 효과는 합의의 내용에 따라서 정해지게 됩니다.

임대차계약 조건을 변경하는 합의 갱신이라면 전 임대차에 대해서 이해관계가 있는 제3자에게 대항하지 못합니다.

그렇기 때문에 임대차 보증금을 증액할 경우에 해당 증액된 부분에 대해서 증액을 합의한 날로부터 후순위권리자에 대해 대항력과 우선변제권을 취득하게 되는 것입니다.

<민법에 따른 전세권의 경우 : 합의 갱신>

전세권은 존속기간을 정한 경우에 물론 해당 기간을 정하지 않았을 경우에도 당사자간 합의로 갱신이 가능합니다.

어떤 내용으로 갱신을 해야하는 지는 자유지만, 존속기간은 갱신한 날부터 10년을 넘을 수가 없습니다.

전세권의 갱신은 권리 변경으로 등기를 해야 효력이 생기게 됩니다.

<계약 갱신 요구의 의의>

임차인은 임대차기간 만료 직전에 6개월부터 1개월까지의 기간동안 임대인에게 계약 갱신 요구를 할 수 있습니다

이런 경우, 임대인은 정당 사유가 없다면 이 요구를 거절할 수가 없습니다.

임차인은 상가건물임대차계약갱신을 원할 때, 임대차 기간이 만료되기 직전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야만 계약이 갱신이 되게 됩니다.

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유로는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 하는 상인들의 경우에는 영업초기 투자비용, 시설비용이 과대함에도 불구하고, 임대차기간 만료로 인해서 영업장을 옮겨야 될 경우 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되기에 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한 임차기간을 보장하여 위와 같은 비용회수를 보다 쉽게 하고자 임차인 계약 갱신 요구를 인정하고 있습니다.

<계약 갱신 범위>

임차인 계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함해서 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 안에서만 행사가 가능합니다.

그렇기에 임차인이 계약갱신을 요구해서 임대차계약이 갱신되게 되면, 임차인은 최소 5년동안 상가임대차 존속 기간을 보장받게 됩니다.

최초의 임대차 기간이라고 하는 것은 상가건물 임차인이 영업을 위해서 처음으로 해당 상가건물을 임차한 계약을 뜻하며, 상가건물 임대차보호법 시행 이전에 체결이 되어진 임대차계약이 시행일 이후에 갱신이 되었다고 한다면, 해당 상가건물 임대차의 최초 임대차기간은 해당 상가건물에 대해 처음으로 체결된 임대차계약의 기간을 뜻하게 됩니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 재 계약된 것입니다.

단, 차임이나 보증금은 증감할 수 있고, 증액을 할 경우에는 청구 당시에 차임, 보증금의 9/100에 해당되는 금액을 초과하지 못하게 됩니다.

<계약 갱신 예외>

임대인은 아래에 어떤 하나에 해당될 경우에 임차인 계약갱신요구를 거절하는 것이 가능합니다.

1. 임차인이 3기 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 존재할 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 외 부정한 방법을 이용해서 임차를 했을 경우

3. 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 경우

4. 임차인이 임대인 동의가 없이 목적 상가건물 전부나 일부를 전대했을 경우

5. 임차인이 임차를 한 상가건물 전부나 일부를 고의로 하거나 중대한 과실로 파손을 했을 경우

6. 임차를 한 상가건물 전부나 일부가 멸실이 되어서 임대차 목적 달성이 실패했을 경우

7. 임대인이 목적 상가건물 전부나 거의 대부분을 철거했거나 재건축을 하기 위해서 목적 상가건물 점유 회복이 필요할 경우

8. 그 외 임차인이 임차인으로서 의무를 현저하게 위반했거나 임대차 존속이 어려운 중대한 사유가 있을 경우