[임대차계약]임차권 양도 제한, 임대인 지위 승계

[임대차계약]임차권 양도 제한, 임대인 지위 승계

<임차권 양도의 제한>

임차권 양도라는 것은 임차인이 임차권 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게
이전하는 것을 의미합니다.

임차권 양도는 임차인(양도인)과 양수인 간의 계약만으로 유효하게 성립이 되나,
민법에서 임차인은 임대인 동의가 없이 임차권 양도를 하지 못하게 제한하고 있으며,
임대인은 자신 동의없이 임차권을 양도했을 경우에 임대차계약을 해지할 수 있도록
하고 있습니다.

<임대인 동의 있는 임차권 양도 효과>

임차권이 임대인 동의하에 양도가 되면, 임차인이 임대차계약에 따라서 가지는 권리와
의무는 포괄적으로 양수인에게 이전이 됩니다.

임차인은 종전 임대차관계에서 벗어나게 되며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되며,
양수인이 새로운 임차인으로 임대인과 임대차관계를 갖게 됩니다.

단, 임차권 양도에 대해서 임대인 동의가 있기 전에 이미 발생된 임차인 연체차임채무
또는 그 외 손해배상채무 등은 별도의 특약이 없는 한은 양수인에게 이전이 안됩니다.

<임대인 동의가 없는 임차권 양도 법률관계>

1. 임차인(양도인)과 양수인 간 관계

임차권 양도계약은 이들 간에 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해서
임대인 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다.

2. 임대인과 임차인 간 관계

임대인은 무단 양도를 이유로해서 임차인과 계약을 해지하는 것이 가능합니다.
해지를 하기 전까지 임차인은 임대차게약에 따른 권리와 의무를 갖게 됩니다.

3. 임대인과 양수인 간 관계

임대인 동의 없이 임차권 양도를 할 경우 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없기에
양수인이 임차상가건물을 점유할 때 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되며,
임대인은 소유권이 기해 그 반환 청구가 가능합니다.

<전세권의 경우>

1. 전세권 처분의 자유

상가건물 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있으며,
존속기간 동안에 해당 건물을 타인에게 전전세나 임대할 수 있습니다.
단, 전세권 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지할 경우에 처분의 자유를 제한할 수
있게 됩니다.
이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기를 해야지 제3자에게 대항이 가능합니다.

2. 양도, 담보제공, 임대

전세권 양도는 전세권 양도 합의가 있고 등기를 해야지 효력이 발생됩니다.
이러한 경우, 전세권 양수인은 전세권설정자에 대해서 전세권 양도인과 동일한 권리,
의무를 갖게 됩니다.
전세권은 담보로 제공할 수가 있습니다.
하지만 전세권을 목적으로 하는 담보는 저당권에 한정됩니다.

<임대인의 지위 승계와 그 내용>

임차상가건물 양수인, 그 외 상속/경매 등으로 임차상가건물 소유권을 갖게된 사람은
임대인 지위를 승계하게 됩니다.

이러한 승계는 법률 규정에 따르는 승계이기에 그 지위 승계에 임차인 동의를 받을
필요가 없으며, 임차인에게 통지를 할 필요도 없습니다.

임차상가건물 양도에 따라서 양도인인 임대인 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전이 됩니다.

그 결과 임대인 지위는 면책적으로 소멸이 되며, 차임지급청구권을 비롯하여 일체의
채권, 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전이 됩니다.

양도인인 임대인과 임차인 간에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게
불리한 약정으로 해당 효력이 없게 됩니다.

<임대차의 종료 이후 임차상가건물을 양도할 경우>

대항력있는 상가건물임대차에 있어서 기간만료나 당사자 합의 등으로 임대차가
종료된 상태에서 임차상가건물이 양도될 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 날까지
양수인에게 임대차가 종료되어진 상태에서의 임대인으로 지위가 당연하게 승계가 됩니다.

이러한 경우에 임대차보증금반환채무도 임차상가건물 소유권과 결합해서
당연하게 양수인에게 이전하게 됩니다.

<임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부>

임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도될 경우에
임차상가건물을 지속적으로 사용/수익할 수 있습니다.

그런데, 임차상가건물 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인 지위승계를
원치 않을 경우엔 임차인이 승계되는 임대차관계 구속으로부터 벗어날 수 있다고
봐야 하기에, 임차상가건물이 임대차 기간 만료 전에 경매가 될 경우, 임대차 계약을
해지하고, 우선변제를 청구할 수가 있습니다.