[임대차계약분쟁] 임차인의 권리, 의무

[임대차계약분쟁] 임차인의 권리, 의무

[임차인의 권리]


1. 사용/수익권

임차인은 임차상가건물을 사용/수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다.
이를 위해서 임대인에게 임차상가건물 인도를 청구할 수 있으며, 임차기간 가운데 사용/수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것에 대한 청구가 가능합니다.
임차인이 제 3자에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 됩니다.


2. 임대차등기협력청구권

당사자간 반대약정이 없다면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것에 대한 청구가 가능합니다.
단, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해줄 것을 청구할 수 있을 뿐이며, 등기청구권까지 주어져 있는 것이 아니기에 임대인이 협력하지 않는다면 임대차등기는 하지 못합니다.


3. 차임감액청구권

임차인은 임차상가건물 일부가 임차인 과실이 없는데도 멸실이나 그 외 사유로 사용/수익할 수 없을 경우에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액 청구가 가능합니다.
이러한 경우에는 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 없다고 한다면, 임차인은 계약 해지가 가능합니다.
임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담 증감, 그 외 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 되었을 경우, 임대인에게 장래에 대한 차임 감액 청구가 가능합니다.


4. 부속물매수청구권, 철거권

임차인은 임차상가건물 사용편익을 위해서 임대인 동의를 얻어서 이에 부속한 물건이 있을 경우에 임대차 종료시 임대인에게 그 부속물 매수를 청구할 수 있고, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다.


5. 필요비상환 청구권

임차인은 임차상가건물 보존에 관련해서 필요비를 지출했을 경우, 비용이 발생된 즉시 임대인에게 해당 비용을 청구할 수 있습니다.
필요비라는 것은 임대차계약 목적에 따라서 임차상가건물을 사용/수익하는데 적당한 상태 보존/유지를 위해서 필요한 모든 비용을 의미합니다.
여기에는 임대인 동의없이 지출한 비용도 포함되게 됩니다.


6. 전세권의 경우 : 전세권자 필요비상환청구권

전세권자는 부동산 현상을 유지하고 통상 관리에 필요로하는 수선을 해야만 됩니다.
따라서 전세권자는 상가건물의 통상적 유지나 관리를 위해서 필요비를 지출 했을 경우에도 해당 비용 상환 청구가 불가능합니다.


7. 유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출했을 경우, 임대인은 임대차 종료시에 해당 가액 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출 금액이나 증가액을 상환해야 됩니다.
유익비라는 것은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 의미합니다.

[임차인의 의무]


1. 차임지급의무

임차인은 임차상가건물에 대한 사용/수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 됩니다.


2. 임차상가건물 사용/수익에 따른 의무

임차인은 계약이나 임차상가건물 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용/수익해야 할 의무를 부담하게 됩니다.
임차인은 임대차계약 기간내에 임차상가건물을 선량한 관리자 주의로 이를 보존해야 됩니다.
임차인은 임차상가건물의 수선이 필요로 하거나, 해당 상가건물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있을 때, 임대인에게 통지를 해야 됩니다.
단, 임대인이 이미 해당 사실을 알고 있을 경우엔 통지하지 않아도 됩니다.
임차인은 임대인이 임차상가건물 보존에 필요로 하는 행위를 했을 때, 이를 거절할 수 없습니다.
단, 임대인이 임차인 의사에 반해서 보존행위를 할 경우에는 이로 인해서 임차 목적을 달성하지 못한다면 계약 해지가 가능합니다.


3. 임차상가건물 반환의무 및 원상회복의무

임차인은 상가건물임대차가 종료되었을 때 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 됩니다.
이러한 경우에 임차상가건물을 원래의 상태로 회복해서 반환해야 됩니다.
임차인의 임차상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 되었을 경우에는 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 변하기 위해서 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 발생된 것이 아니라는 것을 입증해야될 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에는 그 화재의 발생원인이 불명인이라고 해도 임차인이 해당 책임을 면하기 위해서는 임차건물 보존에 관해서 선량한 관리자의 주의의무를 다했다는 것을 입증해야만 됩니다.