[임대차계약문제] 임대인의 권리, 의무
[임대인의 권리]
1. 차임지급청구권
차임은 임차물을 사용/수익하는 대가로 임대인에게 지급을 하는 것으로서 반드시 금전일 필요는 없고 물건으로 지급해도 됩니다.
임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없을 경우에도 임대차계약이 유효하며, 이에 따라서 임차인은 임대인 의무가 이행불능으로 되지 않는 동안에는 그 사용/수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다.
차임 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정하는 것이 가능하나, 당사자간 지급시기에 관련된 특약이 없다면 동산, 건물, 대지의 임대차인 경우에 매월 말에 차임을 지급해야 됩니다.
2. 차임증액청구권
임대인은 임대차계약 존속 가운데 차임 또는 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 외 부담의 증가, 경제사정 변동으로 적절치 않을 경우에 장래에 대해 그 증액 청구가 가능합니다.
임대인의 차임증액청구는 당사자간 차임증액 금지를 하는 특약이 있을 경우에 증액이 불가능합니다.
그러나 임대인은 차임불증액 특약이 있다고 하더라도 그 약정 이후에 특약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도로 사정변경이 있다면 차임증액청구가 가능합니다.
차임 또는 보증금 증액청구가 인정될 경우에도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물 임대차의 경우, 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있게 됩니다.
임대차계약이나 약정한 차임 등 증액이 있은 뒤에 1년내에는 증액청구가 불가능합니다.
증액청구 당시 차임 또는 임차보증금의 9/100 금액을 초과해서 증액청구가 불가능합니다.
3. 임대물반환청구권
임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복시킬 의무가 있습니다.
또한 부속시킨 물건의 철거가 가능합니다.
계약이나 목적물 성질에 위반한 사용/수익으로 인해서 발생된 손해나 임대인이 지출한 비용이 있다면, 임대인은 손해배상청구나 비용상환청구를 할 수 있게 됩니다.
이런 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날부터 6개월 내에 해야만 합니다.
4. 임대물 보존에 필요로하는 행위를 할 권리
임대인은 임대물 보존을 위해서 필요한 행위를 할 수 있습니다.
이런 경우에 임차인은 임대인에게 그런 행위를 하지 못하도록 거절이 가능합니다.
단, 임대인 보존행위로 인해서 임차 목적을 달성할 수 없던 기간 동안에는 차임 지급 거절이 가능합니다.
[임대인의 의무]
1. 상가건물 사용/수익하게 할 의무
임대인은 임차인이 목적물 상가건물을 사용/수익할 수 있도록 할 의무를 지게 됩니다.
이를 위해서 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도해야되며, 임차인이 임대차기간 가운데 해당 상가건물을 사용/수익하는데 필요로하는 상태를 유지할 수 있게 하는 수선의무를 지게 됩니다.
그러나 임대인은 상가건물 파손/장해의 정도가 임차인이 특별한 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인 사용/수익에 방해가 될 정도의 것이 아니라고 한다면 수선의무를 부담하지 않아도 됩니다.
단, 그것을 수선하지 않아서 임차인이 정해진 목적에 따라서 사용/수익할 수 없는 상태라고 한다면 임대인은 그 수선의무를 부담해야 됩니다.
임대인의 수선의무는 특약에 의해서 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수가 있습니다.
그러나 특별 사정이 없다면 건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분 교체 등과 같은 대규모 수선에 대해선 임대인이 그 수선의무를 부담하게 됩니다.
예를 들면, 상가건물 벽이 갈려져 있거나 비가 샐 경우, 낙뢰로 인하여 상가건물의 화재 발생 등 천재지변이나 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손되었을 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 됩니다.
임차인은 임대인 상가건물을 수선해주지 않을 경우에 손해배상 청구가 가능하며, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물 수리가 끝날 때까지 차임 전부나 일부의 지급 거절이 가능합니다.
임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손했을 경우에도 상가건물을 수리해주어야 됩니다.
이러한 경우, 임대인은 상가건물을 수리해주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약 해지가 가능합니다.
2. 방해제거의무
상가건물임대차계약체결 이후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도했으나, 여전히 종전 임차인 등 제3자가 상가건물을 지속적으로 사용/수익하는 등 새로운 임차인 상가건물의 사용/수익을 방해할 경우에는 임대인은 방해를 제거하도록 노력해야 됩니다.
3. 상가건물 하자 등에 대한 담보책임
임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물 사용/수익할 수 없게 되었거나, 상가건물 자체에 하자가 발생해서 계약에 따른 사용/수익을 하지 못할 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야만 됩니다.
임차인은 임차상가건물에 하자가 있어서 상가건물을 사용/수익할 수 없게 되었을 경우, 임대인에게 하자수선을 청구하고, 상가건물을 사용/수익할 수 없게 되어진 부분만큼 차임이나 임대차 보증금 감액을 청구하며, 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차 목적을 달성하지 못한다면 상가건물임대차계약 해지가 가능합니다.
4. 임대차보증금 반환의무
임대인은 임대차기간 만료 등으로 임대차가 종료되었을 때, 임차인에게 보증금을 반환해야될 의무가 있습니다.
