[상가임대/건물임차]대항력, 우선변제권

[상가임대/건물임차]대항력, 우선변제권

[대항력]

1. 대항력 개념, 요건

대항력이라함은 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물 양수인과 임대할 권리를 승계한 사람, 그 외 임차상가건물에 관련해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 의미합니다.
임대차는 등기가 없다고 하더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청했을 경우 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

2. 상가건물 인도

상가건물 임대차보호법에 따르는 대항력을 취득하기 위해선 건물의 인도가 필요로 합니다.
상가건물의 인도라는 것은 점유이전을 의미하는데, 건물에 대한 사실상 지배가 임대인으로부터 임차인에게 이전되는 것을 의미합니다.

3. 사업자등록 신청

신규로 사업을 개시하는 사람 가운데 사업자단위과세사업자가 아닌 사람은 사업장마다, 사업자단위과세사업자인 사람은 해당 사업장에 대해 사업을 개시한 날짜로부터 20일 이내 사업장소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하셔야 합니다.
단, 신규로 사업을 시작하고자하는 사람은 사업개시전이라도 등록이 가능합니다.
둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 과세기간 개시 20일 전에 사업자단위로 해당 사업자 본점이나 주 사무소 관할 세무서장에게 사업자등록을 해야 됩니다.
사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자 인적사항, 그 외 필요로 하는 사항을 기재한 사업자등록증을 신청일로부터 5일내에 발급 받게 됩니다.
단, 사업장시설이나 사업현환ㅇ을 확인하기 위해 국세청장이 필요하다고 인정될 경우엔 발급기한을 5일내에서 연장하고 조사한 사실에 따라서 사업자등록증을 발급하게 됩니다.
사업개시일로부터 20일내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하긴 하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐서 대항력과 우선변제권 발생시기를 앞당길 수도 있습니다.
개인인 경우에는 소득세법을, 법인이라면 법인세법에 따른 사업자등록을 해야 되나, 부가가치세법에 따라서 사업자등록을 했을 경우에는 소득세법이나 법인세법에 따르는 사업자등록을 한 것으로 보게 되기에, 별도로 소득세법이나 법인세법에 따른 사업자등록은 하지 않으셔도 됩니다.

4. 사업자등록 신청절차

사업자등록을 신청하고자 하는 사람은 사업자 등록신청서에 다음과 같은 사항을 기재해서 세무서장에게 제출해야 됩니다.

- 사업자 인적사항
- 사업자등록신청사유
- 사업개시연월일, 사업장설치 착수연월일
- 기타 참고사항

사업자등록신청서와 함께 다음의 서류를 첨부해서 관할세무서장에게 제출하셔야 됩니다.

<개인>

- 법령에 의해 허가를 받거나 등록, 신고를 해야되는 사업이라면 사업허가증 사본, 사업등록증 사본 또는 신고필증 사본
- 사업장을 임차했을 경우, 임대차계약서 사본
- 상가건물 임대차보호법 제 2조 1항의 규정에 의한 상가건물을 임차했을 경우에는 해당 부분의 도면
- 사업자금 내역이나 재무상황 등을 확인 가능한 자금출처명세서

<법인>

- 법인설립신고서 1부
- 법인등기부 등본 1부
- 정관 사본 1부
- 임대차계약서 사본 1부
- 주주 또는 출자자명세서 1부
- 사업자신고필증 사본 1부
- 현물출자명세서 1부

확정일자를 받으려고 할 경우, 임대차계약서 원본과 임차한 사업장이 상가건물 일부일 경우, 해당부분의 도면을 함께 가지고 가야 됩니다.

5. 대항력 발생시기

대항력은 임차인이 상가건물 인도와 사업자등록을 신처했을 때에 그 다음날로부터 제3자에 대해 효력이 발생됩니다.
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 타인에게 양도되거나 경매, 공매가 된다고 하더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권 존속 주장이 가능합니다.

6. 대항력과 다른 권리와의 관계

대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권이나 가압류 등의 권리관계는 해당 요건을 갖춘 선후에 따라서 결정되게 됩니다.

[우선변제권]

1. 우선변제권의 개념과 요건

우선변제권이라는 것은 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖추게 되었을 경우에 취득이 됩니다.
이러한 경우에 임차인은 임차상가건물이 경매, 공매에 붙여졌을 때 해당 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선되어서 보증금을 변제받게 됩니다.

2. 확정일자 취득

확정일자라는 것은 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위해서 법률상 인정되는 일자로 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였다는 것을 인정한 날짜를 의미합니다.
임차인이 사업자등록신청시나 사업자등로신청 전후 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수가 있습니다.
사업자등록을 신청하지 전, 확정일자를 먼저 신청이 가능합니다.
단, 이런 경우에 우선변제권의 효력은 사업자등록 신청, 상가건물 인도, 확정일자에세 가장 늦은 날 기준으로 순위가 결정되게 됩니다.

3. 확정일자를 받는 절차

신규로 사업자등록을 신청할는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물 일부를 임차했을 경우에 해당 부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해서 확정일자를 부여받으실 수 있습니다.
사업자등록을 신청하지 않은 임차인이 확정일자만을 우선해서 신청할 경우, 임대차계약서 원본과 확정일자신청서, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해서 확정일자를 부여받을 수 있게 됩니다.

4. 우선변제권 발생 시기

임차인이 상가건물 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖추게 된 경우, 상가건물 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다.
우선변제권을 행하기 위해선 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구 종기인 경락기일까지 존소되어야만 합니다.