[상가건물 임차료]차임지급/연체,보증금 증액/감액,월세

[상가건물 임차료]차임지급/연체,보증금 증액/감액,월세

[임차인 차임지급 의무]

임차인은 임차상가건물 사용/수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 됩니다.
당사자간 차임 지급시기에 관련된 약정이 없을 경우, 매월 말에 지급을 하면 됩니다.


[차임 연체와 해지]

임차인 차임 연체액이 2기 차임액에 달할 경우에는 임대인은 임대차계약 해지가 가능합니다.
2기라는 것은 차임의 지급시기를 기준으로 하게 됩니다.
예를 들면 1년에 한번씩 100만원을 지급하기로 한 임대차의 경우라면 2년분의 차임, 200만원이 됩니다.
연체액이 2기 차임액에 해당할 경우 되고, 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없습니다.
예를 들면 매월 차임을 지급하기로 약정을 했을 경우, 연속해서 두달의 차임을 연체했을 경우에는 물론, 3월분 차임을 연체하고 4월분 차임은 지불하고, 또 다시 12월분 차임을 연체하게 되면 총 2개월분 차임을 연체한 것이 되기에 임대차계약 해지가 가능합니다.
해당 규정은 강행규정으로 이를 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효가 됩니다.
예를 들면, 1회분 차임을 연체했을 경우에는 계약 해지할 수 있는 것으로 약정을 하거나, 2회 이상 연체가 있으면 해지 의사표시가 없다고 하더라도 임대차계약이 자동으로 종료된다는 약관조항은 임대인 해지권 행사요건을 완화해서 임차인에게 불리하기에 무효가 됩니다.

[공동 임차인의 연대의무]

여러사람이 공동으로 상가건물을 임차해서 사용/수익할 경우, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담해야 됩니다.


[차임이나 보증금 증액 청구]

임대인은 임대차계약 존속 중에 차임 또는 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 외 부담의 증가, 경제사정 변동으로 적절치 않게 되었을 경우에는 그 증액을 청구가 가능합니다.
임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보기때문에 증액 청구가 가능합니다.
임대인의 차임증액 청구는 당사자간 차임증액을 금지하는 특약이 있을 경우에는 하지 못합니다.
그러나 임대인은 차임불증액 특약이 있다고 하더라도 그 약정 이후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정 변경이 있다면 차임증액청구가 가능합니다.
차임이나 보증금 증액청구가 인정될 경우, 청구 기간과 금액에 일정 제한이 있게 됩니다.
임대차계약이나 약정한 차임 등 증액이 있은 이후 1년내에는 증액청구가 불가능합니다.
증액청구 당시에 차임 또는 임차보증금 9/100의 금액을 초과해서 증액청구는 하지 못합니다.

[차임이나 보증금 감액 청구]

임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 외 부담의 증가, 경제사정 변동으로 적절하지 못할 때에 장래에 대해서 감액 청구가 가능합니다.
임대차계약이 갱신되었을 경우에도 임대차가 존속하고 있다고 보기 때문에 감액청구가 가능합니다.
증액금지 특약과는 다르게 감애금지 특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없습니다.
따라서 임차인은 차임감액금지특약을 했다고 하더라도 경제사정 변경 등의 원인으로 차임감액청구를 할 수 있게 됩니다.


[증액 부분 담보물권자에 대한 대항력]

대항력을 가진 임차인이 저당권설정등기 이후 임대인과 합의에 의해서 보증금을 증액했다면 보증금 가운데 증액부분에 관해서 저당권에 기해서 건물을 경락받은 소유자에게 대항이 불가능합니다.
따라서 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려줬거나 재계약을 통해 올려주었을 경우엔 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성해서 해당 증액 부분의 임대차계약서 확정일자를 받아 두어야만 그 날로부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해 우선 변제가 가능합니다.
차임이나 보증금을 증액하는 경우에 부동산등기부를 확인해서 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있는 것은 아닌지 확인을 한 뒤 증액여부를 결정하는 것이 좋습니다.

[월차임 전환]

보증금 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환이 가능합니다.
단, 보증금 전부나 일부를 월차임으로 전환한다면 그 전환 금액은 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 해당 지역 경제여건 등을 고려해서 일정 범위로 제한하게 됩니다.


[월차임 전환 이율 제한]

보증금 전부나 일부를 월차임으로 전환되는 금액 비율은 연 15%를 초과하지 못합니다.
예를 들면, 보증금 5천만원에 상가건물 임대차계약을 체결했으나, 당사자 합의를 통하여 보증금 가운데서 1천만원을 돌려받은 뒤 월차임을 전환할 수 있습니다.
이런 경우에 월차임으로 전환할 1천만원의 연 15% 이율인 150만원을 월로 나눈 12만 5천원을 넘지 못합니다.