[임대차계약서 작성방법]상가 임대차 계약시 기재될 사항과 서류
[임대차계약서에 들어가야 될 사항
1. 거래당사자 인적사항
2. 무건 표시
3. 계약일자
4. 거래금액, 계약금액, 지급일자 등 지급과 관련된 사항
5. 물건 인도일시
6. 권리이전 내용
7. 계약 조건 또는 기한이 있을 경우에 해당 조건이나 기한
8. 중개대상물확인, 설명서 발급날짜
9. 그 외 약정내용
- 계약당사자의 인적사항
임대차계약서내에 계약 당사자를 표시하는 것은 해당 계약에 따른 권리자나 의무자를 특정하기 위함입니다.
계약 당사자 동일성을 인식할 수 있으며, 필요로 하는 경우에는 상호 연락이 가능할 수 있게 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하셔야 됩니다.
- 거래금액, 지급일자
상가건물 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지급하거나, 중도금없이 잔금을 지급합니다.
계약금은 전체 보증금 10%를 계약할 때 지급하시고, 잔금은 임차상가건물에 입주하는 날짜에 지급하는 것으로 일반적으로 기재합니다.
- 임대차 존속기간
상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 약정이 없거나 1년 미만으로 정했을 경우, 임차인 보호를 위해서 해당 기간을 최저 1년으로 보장하고, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있게 합니다.
임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없으며, 임차인 형편에 맞춰서 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.
임대차 기간을 1년 미만으로 정했을 경우, 임차인으로서 1년 임대차 기간을 주장할 수 있으며, 약정한 임대차 기간을 주장할 수 있습니다.
[임대차계약 특약사항]
부동산 중개사무소에서 일반적으로 사용을 하고 있는 임대차계약서내에는 특약사항을 기재하는 부분이 존재하는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해서 아래와 같은 특약사항을 기재할 필요가 있는지 검토하셔야 됩니다.
1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지는 저당권 등 권리설정을 하지 않겠다는 사항
상가건물 임대차계약 이후에 해당 상가건물에 입주하는 날까지 상당 기간이 걸리는 경우가 일반적이기에 그 기간내에 임대인이 타인에게 근저당권 등을 설정할 수 없게 하고, 이를 위반할 경우에는 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있게 하는 취지의 약정을 할 필요가 있습니다.
만약에 임차인이 입주를 하기 전에 근저당권 등 권리가 설정된다면, 임차권은 설저된 권리보다 후순위가 되면서 보증금을 돌려받을 때 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 임차인이 입주하기 전에 발생된 임차 상가건물 하자는 임대인이 직접 수리를 한다는 사항
입주할 때 발견하기 어려운 보일러 고장, 누수 등의 수리비용 부담에 대해서 서로 책임범위를 명확하게 하기 위해서 약정을 하시는 것이 좋습니다.
임차인이 입주하기 전 발생된 임차 상가건물 하자는 임대인 비용으로 수리를 하며, 입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견되었을 경우에는 고장을 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 취지의 문구를 넣으시는 것이 좋습니다.
3. 입주 전 기간에 대한 공과금 부담에 관련된 사항
종전의 임차인이 전기요금이나 수도요금 등 공과금을 내지 않은 상태로 이사를 갔을 경우에는 임차인이 곤란을 겪게 되기 마련입니다.
이를 방지하기 위해서 입주전에 공과금 미납 부분에 대해서 임대인이 책임질 수 있게 약정을 하시는 것이 좋습니다.
4. 임대인이 업종을 지정할 경우
임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정했을 경우에는 임차인은 계약서에 기재되어 있는 업종으로 개업을 해야 됩니다.
임대인이 업종을 지정할 경우, 임대인 동의를 얻게되면 지정된 업종을 변경할 수 있다라는 취지의 특약을 하시는 것이 계약 이후 발생될 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
업종 지정을 약정했을 경우, 지정된 업종이 허가 또는 신고를 해야될 업종인지 확인해서 임대차계약 이후에 지정된 업종이 허가나 신고되지 않는 불미스런 행정절차 발생을 피하셔야 됩니다.
5. 권리금이 있을 경우
권리금은 영업기술 노하우를 대가로 지급하는 금전으로 상가건물 임대차보호법의 보호대상이 되지 않기에 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금 회수가 중요합니다.
상가건물 소유자가 계약만료 이후에 지속적으로 상가건물을 임대하지 않을 경우, 권리금 회수 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와 전혀 관련이 없기에 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해서 권리금 회수에 관련된 사항을 약정하시는 것이 중요합니다.
만약에 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간 만료시 계약갱신을 해주지 않는 경우에 대비해서, 예를 들면, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 사람으로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하며, 임대인이 정당 사유없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약 갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하게 하는 등을 통해 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해할 경우, 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 하시는 것이 좋습니다.
6. 상가건물 주차장 등 이용에 관련된 약정
상가건물 주차장, 창고, 화장실, 간판 부착과 같은 건물 부속물 이용에 관련된 사항을 약정해서 주차할 수 있는 차량의 수나 유료사용 문제, 창고 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판 크기 등과 같은 문제를 약정하시는 것이 좋습니다.
[임대차 계약 이후 받아야 될 서류]
1. 상가건물임대차계약서
부동산 중개업자는 중개대상물에 관련해서 중개가 완성되어 작성된 거래계약서를 거래당사자에게 발급해야 됩니다.
임대차계약서의 사본은 5년간 보존하셔야 됩니다.
2. 중개대상물 확인, 설명서
부동산 중개업자는 거래계약서를 작성할 때 중개대상물 확인, 설명서를 거래당사자에게 발급하셔야 됩니다.
만약에 부동산 중개업자가 중개대상물 확인, 설명서를 작성해 주지 않거나, 작성된 내용이 사실과 같지 않을 경우에는 거래당사자는 부동산 중개업자에게 손해배상 청구가 가능합니다.
3. 공제증서
공제증서는 부동산 중개업자의 중개 사고에 대비하기 위해서 손해배상책임 보장에 관련된 증서로 부동산 중개업자는 거래당사자에게 공제증서를 발급해야 됩니다.
