[창업분쟁변호사]임대차계약의 당사자, 임대인, 임차인
[임대차계약]
상가건물 임대차계약은 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용 또는 수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급하는 것을 약정한 계약을 의미합니다.
[임대인]
임대인은 임대차계약에서 임차 목적물을 사용하거나 수익할 수 있도록 해주고, 그에 대한 대가로 차임을 지급받기로 한 사람입니다.
상가건물의 경우에 해당 건물 소유자가 임대인이 되는 것이 일반적이긴 하나, 해당 건물에 대한 처분권이 있거나, 적법한 임대권한을 가지고 있는 사람 역시 임대인이 될 수 있습니다.
1. 소유자
상가건물의 소유자와 계약을 체결했을 경우, 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자 인적사항과 일치가 하는지 확인을 하셔야 됩니다.
2. 소유자의 배우자
민법은 부부평등 원칙에 따라서 부부 상호 간 일상적인 가사에 관해서 서로 대리권이 있다고 규정을 하고 있습니다.
하지만 상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결할 경우에는 그 처가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상은 해당 계약의 안전성은 보장받지 못합니다.
일상적인 가사라는 것은 부부의 공동생활에 통상적으로 필요로하는 식료품 구입이나 일용품 구입, 가옥 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비, 의료비, 자녀양육비 등의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속하게 됩니다.
하지만 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어서는 금전 차용 또는 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적 가사의 범위에 속하지 않다고 보고 있습니다.
3. 공동소유자
상가건물 공동소유자 가운데 일부와 임대차계약을 체결할 경우에 공유자 일부의 지분이 과반수인지 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분을 통해 확인하셔야 됩니다.
공유상가건물의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당되며, 공유물 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정하도록 하고 있습니다.
4. 대리인
상가건물 소유자 대리인과 임대차계약을 체결할 경우, 위임장과 인감증면서를 반드시 요구하셔야 됩니다.
위임장에는 부동산 소재지와 소유자 이름, 연락처, 계약 목적, 대리인 이름, 주소, 주민등록번호, 계약의 대한 모든 사항을 위임한다라는 취지가 기재되어 있으며, 연원일이 기재된 이후 위임인의 인감이 날인되어 있어야만 합니다.
인감증면서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인, 임대차계약에 찍을 날인이 인감증명서 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생되지 않기에 반드시 인감증명서가 첨부되어야만 합니다.
처분능력이나 권한이 없는 사람이 상가건물을 임대차할 경우에 임대차 기간이 3년을 넘지 못하게 됩니다.
단기임대차는 기간만료 전 3개월내 갱신이 가능합니다.
[임차인]
임차인은 임대차계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용하거나 수익하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 사람입니다.
상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인은 사업자등록 대상이 되는 상가건물을 임차한 임차인이기에 사업자등록을 할 수 있는 자연인은 물론이며, 법인도 임차인이 가능합니다.
따라서 사업자등록을 할 수 없는 비법인 사단이나 재단의 경우엔 상가건물 임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.
[부동산 중개업자]
상가건물의 임대차계약을 체결하고자 하는 당사자는 시장, 군수, 구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약체결이 가능합니다.
등록된 중개사무소인지에 대한 여부는 해당 중개사무소내에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인이 가능합니다.
중개사무소에 게시된 보증 설정 증명서류를 확인해서 보증보험이나 공제에 가입한 중개업자의 중개를 받으시는 것이 안전합니다.
중개업자는 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 되었을 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 보장하기 위해서 보증보험 또는 공제에 가입하도록 하고 있습니다.
