[상가임대차계약] 상가건물 임대차 계약 전 부동산등기부 확인
[부동산등기부 확인]
1. 부동산 등기부의 개념
부동산등기부라는 것은 토지, 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산 권리관계의 득실변경에 관련된 사항을 적어놓는 공적 장부를 의미합니다.
부동산의 표시라는 것은 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 의미합니다.
부동산에 관한 권리관계라는 것은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한이나 소멸 등을 의미합니다.
2. 등기부 및 등기사항증명서
등기부라는 것은 전산정보처리조직에 의하여 입력되거나 처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라서 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지, 건물의 등기를 하는 공부를 의미하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되게 됩니다.
등기사항증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 말합니다.
[등기부의 열람, 등기사항증명서의 발급]
1. 등기부의 열람
누구든 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다.
단, 등기기록의 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람을 청구하실 수 있습니다.
열람방법은 등기소를 방문하시거나 인터넷등기소 사이트(http://www.iros.go.kr)를 이용하시면 됩니다.
등기소에 방문하시는 경우에는 업무시간 내에만 열람기 가능하며, 등기기록이나 사건에 관한 서류마다 1200원의 수수료가 부과됩니다.
인터넷 등기소 사이트를 이용하시는 경우에는 언제든지 열람이 가능하며, 등기기록마다 500원의 수수료가 부과됩니다.
2. 등기사항증명서의 발급
누구든 수수료를 내고 등기사항증명서 발급의 청구가 가능합니다.
열람방법은 등기소를 방문하시거나, 무인발급기를 이용하거나, 인터넷 등기소 사이트(http://www.iros.go.kr)를 이용하시면 됩니다.
등기소 방문은 업무시간 내에만 열람이 가능하며, 1통에 1200원의 수수료가 부과됩니다.
무인발급기를 이용하시는 경우에는 지방자치단체마다 정해놓은 서비스 시간에 열람이 가능하며, 등기기록마다 1000원의 수수료가 부과됩니다.
인터넷 등기소 사이트를 이용하시는 경우에는 언제든지 열람이 가능하며, 1통에 800원의 수수료가 부과됩니다.
[등기부의 구성 및 확인사항]
1. 등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.
2. 표제부
토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인, 기타사항란이 존재합니다.
건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인, 기타사항란이 존재합니다.
표제부에서는 표제부의 지번이 임차하고자하는 상가건물 지번과 일치하는 것인지 확인을 해야 됩니다.
또 상가건물의 지목, 구조, 면적 등을 파악해야 됩니다.
3. 갑구와 을구
갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자, 기타사항란이 존재합니다.
갑구에는 소유권의 변동, 가등기, 압류등기 등의 설정 여부 등을 확인하실 수 있습니다.
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되고, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재가 되어 있습니다.
갑구에서 확인해야될 사항은 부동산 소유자 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항입니다.
압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는 것은 아닌지 확인을 하여, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피하셔야 됩니다.
가등기 이후에 상가건물을 임차하게된 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없게 되기에 보호를 받지 못합니다.
을구에서는 저당권, 전세권이 등기가 되어 있는지를 확인하고, 저당권, 전세권이 많이 설정이 되어 있다면 해당 상가건물은 피하셔야 됩니다.
저당권이나 전세권이 설정된 이후에는 상가건물을 임차한 임차인은 저당권자, 전세권자보다 후순위 권리자가 됩니다.
그렇기에 상가건물이 경매가 되면 저당권자나 전세권자가 배당을 받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있기에 임차보증금을 돌려받기가 어려워지게 됩니다.
지상권, 지역권이 설정되어 있는지에 대한 여부도 확인하셔야 됩니다.
지상권, 지역권은 토지 이용관계를 목적으로 설정이 되어 있는 권리로 부동산 일부분에도 성립할 수 있으며, 동일 부동산의 같은 부분에 중복해서 성립할 수도 있기에 주의를 하셔야 됩니다.
등기부에서 확인을 하지 못하는 권리관계도 있기 때문에 등기부를 열람하는 것 이외에도 상가건물을 직접 방문하시어 상가건물의 권리관계를 확인하실 필요가 있습니다.
예를 들면, 주택에 관한 채권을 가지고 있는 사람이 해당 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해서는 확인이 불가능합니다.
[등기된 권리의 순위]
같은 부동산에 관하여 등기한 권리 순위는 법률에 다른 규정이 없다고 한다면, 등기한 순서에 따르게 됩니다.
등기의 순서는 등기기록 가운데서 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르며, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따르게 됩니다.
같은 갑구나 을구 내에서는 순위번호로 등기 우열을 가리게 되는 것이고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라서 등기의 우열을 가리게 되는 것입니다.
부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르게 됩니다.
단, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간 순위는 해당 등기 순서에 따르게 됩니다.
예를 들어서 경매가 진행 중이던 건물을 해당 사실을 모른채 임대차계약을 체결하게 된 경우, 임차인이 임대차계약을 체결했을 당시에 임차할 건물에 관해서 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중이라는 사실을 알게 되었다면 해당 건물 임대차계약을 체결하지 않았을 것이다라는 게 명백하다고 한다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이런 내용을 고지할 의무가 있기 때문에 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 않았다고 한다면, 임차인이 등기부를 확인하거나 열람하는 게 가능하다고 하더라도 사기죄가 성립되게 됩니다.
