[상가건물 임대차 보호제도] 우선변제권, 임차권등기명령제도
"대항력의 부여"
임대차는 채권이기에 원칙적으로는 대항력이 존재하지 않지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는
상가건물 임대차의 경우에는 등기가 없을 때에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을
신청할 경우에 다음 날부터 제 3자에 대해서 대항력을 주항할 수 있게 됩니다.
대항력을 갖춘 임차인은 상가건물의 매매, 경매 등의 원인으로 인해 소유자가 변경된 다음에도
새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계해서 임차인의 지위가 유지되게 됩니다.
상가건물이 경매, 매매 등으로 해당 건물 소유자가 변경된다고 하더라도, 임차인은 임대차 기간이
만료될 때까지는 계속 상가건물을 사용하거나 수익할 수 있으며, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지
상가건물을 비우지 않아도 됩니다.
"임대차 존속기간의 보장"
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차의 경우에는 기간을 1년으로 보게 됩니다.
단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있게 됩니다.
또한, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 이전부터
1개월 이전까지 기간동안 계약갱신 요구를 할 수 있으며, 임대인은 정당 사유가 없다면 이를 거절할 수 없게 됩니다.
"보증금의 증감청구권 및 증액 제한"
차임, 보증금이 임차건물에 관한 조세나 공과금, 그 외 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 상당하지
않게 되었을 경우에는 당사자는 그 증감을 청구가 가능합니다.
단, 증액의 경우에는 청구당시의 차임이나 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한되게 됩니다.
"우선변제권의 인정"
임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상의
확정일자를 받았다고 하면, 임차건물의 경매나 공매를 할 때 해당 건물의 환가대금에서
후순위권리자, 그 외의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받게 됩니다.
"소액임차인의 최우선변제권 인정"
소액 임차인은 임차건물이 경매나 공매로 소유권이 이전될 경우에 집행절차에 참가해서 보증금
가운데서 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 배당받을 수가 있습니다.
다음과 같은 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라고 합니다.
1. 서울특별시 : 5천만원 이하
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) : 4천5백만원 이하
3. 광역시(위 2가지 지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3천만원 이하
4. 그 외 지역 : 2천5백만원
보증금 이외에도 차임이 있을 경우에는 월 단위 차임액에 100을 곱해서 보증금과 합산된 금액이
임차보증금으로 정해집니다.
"임차권등기명령제도"
상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인의 경우에는 임차건물 소재지를
관할하는 지방법원, 지방법원지원이나 시/군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 됩니다.
임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.
단, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 갖고 있는 경우라면 갖고 있는
대항력이나 우선변제권이 그대로 유지가 되며, 임차권등기 이후에 상가건물 임대차보호법
제 3조 1항의 대항요건을 상실하게 된다고 하더라도, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다.
