[창업정보] 상가건물 임대차보호법 보증금, 적용범위
"상가건물 임대차보호법의 성격"
상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 대한 민법의 특별법입니다.
상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되며, 그 외 일반적인 사항에 관련해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용되게 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정입니다.
상가건물 임대차보호법은 강행규정으로서 당사자의 의사와 관련없이 해당 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 존재하지 않습니다.
"상가건물 임대차보호법의 적용 대상"
상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에 적용되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용되는 경우에도 적용이 됩니다.
사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실이나 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같이 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 못합니다.
상가건물에 해당되는 것인지에 대한 여부는 건물 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려해서 합목적적으로 판단이 됩니다.
"지역별로 정해진 보증금의 일정 기준액 이하인 상가건물의 임대차"
모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니지만, 지역별로 일정 보증금을 넘어서지 않는 상가건물 임대차라면 적용 대상이 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차할 경우에 적용되며, 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
1. 서울특별시 : 3억원 이하
2. 서울시를 제외한 수도권정보계획법에 따른 과밀억제권역 : 2억 5천만원 이하
3. 수도정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되어진 지역이나 군지역은 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 1억 8천만원 이하
4. 그 외 지역 : 1억 5천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있을 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱해서 보증금과 합친 금액이 임차보증금이 됩니다.
예를 들면, 서울시에 위치한 상가건물에 대해 보증금이 5천만원, 차임이 50만원(매월 지금)이라고 약정을 했다고 하면, 보증금은 1억이 되는 것입니다.
(50만원 x 100 + 5천만원 = 1억)
"상가건물에 대한 미등기 전세"
상가건물에 대해서 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용되게 됩니다.
"상가건물 임대차보호법의 적용 제외"
1. 기준금액 이상의 고액 보증금일 경우
상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차했을 경우에 해당 법에 따른 보호를 받지 못하게 됩니다.
예를 들면 서울지역의 경우에 3억을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임차했다고 하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 못합니다.
2. 일시사용을 위한 상가건물 임대차
일시사용을 위해서 상가건물을 임대차했다는 것이 명백하게 확인될 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 못합니다.
