[상가건물 임대차보호법] 임대차의 유형, 민법에 따른 임대차
[임대차의 유형]
타인의 선물을 빌려서 상가를 운영할 경우에 적용될 수 있는 법적 관계는 대표적으로 아래와 같은 3가지가 존재합니다.
1. 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차
상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 가운데 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차를 의미합니다.
2. 민법에 따른 임대차
당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용하거나 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하여 임대차 계약이 성립되게 됩니다.
보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 민법이 적용되게 됩니다.
3. 민법에 따른 전세권 설정
전세권은 전세금을 지급하여 타인의 부동삼을 점유하고 해당 부동산 용도에 맞도록 사용하고 수익하며, 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권을 의미합니다.
전세권은 전세권설정계약을 체결한 다음 전세권등기를 하여 취득하게 됩니다.
전세권설정계약만 체결한 뒤 전세권등기를 하지 않게되면, 미등기 전세인 채권적 전세권이 되게 됩니다.
[민법의 적용 대상]
상가건물 임대차 가운데서 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용되게 됩니다.
[상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차 비교]
1. 대항력의 취득
상가건물 임대차보호법의 경우 : 상가건물 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 다음날부터 제 3자에게 대항이 가능합니다.
민법의 경우 : 제 3자에게 대항하기 위해서 임대차등기를 해야되고, 등기한날로부터 제 3자에게 대항이 가능합니다.
2. 임대차의 존속기간
상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소 1년동안 보장이 됩니다. 단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
민법의 경우 : 최장존속기간을 20년으로 정하고 있긴 하나, 최단존속기간에 대해서는 규정이 정해지지 않았습니다.
3. 차임의 증감청구
상가건물 임대차보호법의 경우 : 차임, 보증금이 임차건물에 관련된 조세, 공과금, 그 외 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 상당하지 않게 되었을 경우에는 당사자는 그 증감을 청구가 가능합니다. 단, 증액의 경우엔 청구당시의 차임이나 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한하게 됩니다.
민법의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감 또는 그 외 경제사정의 변동으로 약정된 차임이 상당하지 않게 되었을 경우에 당사자는 장래에 대한 차임 증감을 청구할 수 있게 됩니다.
4. 묵시의 갱신
상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 안했을 경우에는 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보게 됩니다. 이러한 경우에는 임대차 존속기간을 1년으로 보게 됩니다.
민법의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 이후에 임차인이 그 건물의 사용이나 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당 기간내에 이의를 하지 않을 때에는 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
5. 묵시의 갱신 이후 해지통고
상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대인은 1년내에 해지통고를 못합니다. 그러나 임차인은 1년내에도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나게되면 임대차는 해지됩니다.
민법의 경우 : 묵시의 갱신 이후에 당사자는 언제든지 해지통고가 가능하며, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나게 되면 임대차는 해지가 됩니다.
