[임대차계약]보증금 증액 청구와 보증금 감액 청구
[보증금 증액 청구]
보증금 1억에 월세 100만원으로 상가건물을 임차한 뒤 가게를 운영하고 있던 도중에, 8개월째에 건물주가
주변에 시세가 많이 올랐다고 말하며, 보증금을 5천만원 더 올려달라고 말을 하는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 임대인의 보증금 증액 청구를 임대차계약이나 약정한 보증금 등의 증액이 있을 뒤로
1년 이내에는 청구가 불가능하기 때문에 당당하게 얘기를 하시면 됩니다.
만약 1년이 지나서 증액을 청구했다고 하더라도 약정한 보증금의 9/100을 초과하는 금액만큼
증액을 요구할 수 없게 됩니다.
그렇기 때문에 1년도 채 되지 않은 상태에서 보증금의 9/100이 초과되는 금액만큼 증액을 요구했다면
부당한 조건이기에 거부하셔도 됩니다.
[임대인 차임 또는 보증금 증액청구]
임대인은 임대차계약이 존속하고 있을 때에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금,
그 외 부담의 증가나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되었을 경우에 장래에 대해 해당 증액을 청구할 수 있게 됩니다.
[임대인의 차임, 보증금 증액 한도]
증액 청구 당시의 차임 또는 임차보증금의 9/100을 초과해서 증액을 요구할 순 없습니다.
[임대인이 증액 한도를 초과해서 증액을 요구할 경우]
건물주가 원래 보증금에서 한도를 초과하는 금액만큼 증액을 지속적으로 요구할 경우에는 법원으로 가셔서 보증금의
9/100만큼의 금액을 공탁하게 되면 차임 연체를 면하게 됩니다.
[증액 부분에 대한 확정일자 받아 놓기]
증액 청구에 따라서 차임 또는 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해 올려주었을 경우에는 해당 증액된 부분을 위한
임대차계약서를 작성한 다음, 해당 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아두시는 것이 그 날로부터
후순위권리자보다 증액 부분에 대해 우선하여 변제를 받게 됩니다.
[보증금 감액 청구]
위와는 달리 보증금을 감액하는 경우가 존재하기 마련입니다.
주변 상가 시세가 많이 하락하게 되어, 임차 보증금의 일부를 돌려받고 싶은 경우, 계약을 할 때 보증금 증감청구 금지
특약을 했다고 하더라도 보증금 감액청구가 가능합니다.
상가 보증금의 증액금지 특약이 있을 경우에는 임대인의 증액청구를 하지 못하게 되지만, 감액금지 특약은
임차인에게 불리하기 때문에 효력이 나타나지 않습니다.
그렇기 때문에 임차인은 감액금지 특약을 했다고 하더라도 경제사정 변경 등을 원인으로 감액청구가 가능합니다.
[차임, 보증금 감액 청구]
임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세나 공과금, 그 외 부담의 감소 또는 경제사정 변동으로
적절하지 못하게 된 경우에 장래에 대해 해당 감액을 청구할 수 있게 됩니다.
임대차계약이 갱신될 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 되지만, 이러한 경우에도
감액 청구는 할 수 있게 됩니다.
[차임, 보증금 감액 금지 특약]
증액금지 특약과 달리, 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 나타나지 못합니다.
[합의, 조정, 소송]
당사자간 상당하다고 주장되는 감액에 관하여 합의가 성사되지 않을 경우에는 민사조정 신청을 하시거나
법원에 차임 등의 감액청구 소를 제기해서 해당 상당액을 확정할 수 있게 됩니다.
