[상가임대차]건물주가 변경되는 경우, 상가건물이 경매에 넘어갈 경우
[건물주가 바뀌는 경우]
보증금을 내고 상가건물을 임차하게 되어 가게를 운영하던 도중에 임대차 계약이 끝나지 않은 상황에서
건물주인이 다른 사람으로 바뀌게 되는 경우가 있습니다.
이럴 경우에 만약, 바뀐 주인이 건물에서 나가라고 하면 나가야하는 것인지 궁금해하시는 분들이 계시는데
이럴 때는 안나가셔도 됩니다.
임차상가건물의 양수인이나 그 외 상속, 경매 등으로 임차상가건물 소유권을 취득하게 된 사람은
임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
그렇기 때문에 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 건물 인도와 사업자등록이라는 대항요건을
갖추고 있을 경우에는 임대인이 변경된다고 하더라도 전 임대인과 체결한 임대차계약기간 동안은
자신의 임차권을 주장할 수 있게 됩니다.
[임대인 지위 승계]
임차상가건물의 양수인이나 그 외 상속, 경매 등으로 임차상가건물에 대한 소유권을 획득하게 된 사람은
임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
양도인인 임대인과 임차인 간 당연승계를 배제하는 내용의 특약을 했다고 하더라도, 이 특약은 임차인에게
불리한 약정으로 효력이 없게 됩니다.
[임대인 지위승계와 임대차계약 해지 여부]
임차상가건물 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도되는 상황에도 임차상가건물을
지속적으로 사용, 수익할 수가 있습니다.
단, 임차상가건물 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인 지위승계를 원하지 않을 경우엔
임차인이 승게되는 임대차관계 구속에서 벗어날 수 있다고 봐야하기에, 임차상가건물이 임대차기간의
만료 전에 경매되는 경우에는 임대차계약을 해지하며, 우선변제를 청구할 수 있게 됩니다.
[상가건물 경매의 상황]
보증금을 지불하여 상가건물을 임차한 다음에 가게를 운영하고 있었는데, 해당 건물이 경매에 붙여지게 된 경우,
우션변제 요건을 갖추셨다면 임차 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용을 받고 있는 상가건물 임대차의 경우에는 건물의 인도와 사업자 등록을
신청한 임차인이 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 경우, 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여지게
되었을 때 해당 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 변제받게 됩니다.
[우선변제권]
우선변제권이라는 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는
권리를 의미합니다.
우선변제권은 임차인이 건물 인도와 사업자등록신청, 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우에 취득되게 됩니다.
이러한 경우에는 임차인은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여졌을 때, 해당 경락대금에서 다른 후순위권리자보다
우선해서 보증금을 변제받게 됩니다.
우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여져서 넘어갈 때 적용이 되며, 일반매매, 상속, 증여 등의
경우에는 적용이 되지 않습니다.
[우선변제권 발생시기]
임차인이 상가건물 인도와 사업자등록을 신청해서 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖췄을 경우에는
상가건물 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생됩니다.
우선변제권을 행사하기 위해서 우선변제권 요건이 경매절차에 따르는 배당요구 종기인 경락기일까지
존속되고 있어야만 됩니다.
상가건물 임대차보호법 시행일인 2002년 11월 1일 전에 임차인이 확정일자를 받았을 경우에는 우선변제권은
2002년 11월 1일부터 효력이 나타나게 됩니다.
