[상가건물재계약] 임대차계약 : 묵시의 갱신
묵시의 갱신은 법률 규정에 따라서 계약갱신에 대한 의사표시가 없을 경우,
임대차게약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차를
하는 것을 말합니다.
<묵시의 갱신의 의의>
묵시의 갱신이라 함은 임대차기간이 만료되었으나 당사자간에 계약해지에 관하여
특별히 의사표시가 없을 경우에 임대차관계를 존속하는 것을 말합니다.
묵시의 갱신에는 민법에 따른 묵시의 갱신과 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신이
있습니다.
<상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신>
상가건물 입대차보호법은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다고 의사표시를
하지 않는 경우에 임대차가 생신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전 ~ 1개월 까지의 기간동안 임차인에게 갱신거절의
통지를 하지 않았거나, 계약조건을 변경하지 않았거나, 갱신을 하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면
그 기간이 끝난 뒤에 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한다고 간주하게 됩니다.
<묵시의 갱신의 요건 : 상가건물 임대차보호법>
1. 임대차기간이 끝났어야 합니다.
묵시의 갱신은 임대차기간의 정함이 있을 경우나 있는 경우를 불문하고 1년이 끝났을 때
묵시적으로 갱신되게 됩니다.
임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우에는 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을
주장할 수도 있고 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.
2. 갱신거절이나 계약조건변경의 통지를 하지 않았어야 합니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지나
계약조건을 변경하지 않거나, 갱신을 하지 않겠다는 뜻를 전달하지 않았다면 묵시 갱신됩니다.
임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하게 되면
임대차계약은 묵시적으로 개신이 되지 않습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나게되면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만약 상대방이
응하지 않으면 더이상 임대차관계를 존속시키지 않곘다는 뜻을 말하고, 이런 통지에는 변경하려는
계약조건을 구체적으로 표현하셔야 합니다.
<묵시의 갱신의 효과 : 상가건물 임대차보호법>
1. 묵시적으로 갱신이 되면 기존 임대차와 동일 조건으로 재 임대차한 것으로 간주됩니다.
2. 보증금 및 차임
묵시적으로 갱신되게 되면 보증금과 차임도 기존과 동일합니다.
3. 임대차기간
묵시적으로 갱신된 경우에는 존속기간의 정함이 없는 것으로 보고 있습니다.
임대차계약기간의 정함이 없는 임대차는 1년을 기준으로 합니다.
임차인 계약갱신요구권에 관해 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 상가건물 임대차보호법 제 10조 2항의
규정은 법정갱신에 대해선 적용되지 않게 됩니다.
<묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 : 상가건물 임대차보호법>
상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되었을 때, 임차인은 언제든 갱신된 임대차계약을 해지할 수 잇으며
1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.
임차인이 임대차계약을 해지한 경우에는 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나게 되면
효력이 발생됩니다.
<민법에 따른 묵시의 갱신>
1. 민법에 따른 묵시의 갱신 규정 적용 범위
상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일정금액 이상 보증금의 상가건물을 임대차한 경우에
민법에 따른 묵시의 갱신 규정이 적용되게 됩니다.
2. 묵시의 갱신 요건
임대차기간이 만료한 뒤 임차인이 임차물을 계속 사용/수익하고 있어야 합니다.
임대인이 상당 기간동안 임차인이 임차물을 지속적으로 사용/수익하는 것에 이의가 없어야 합니다.
3. 묵시의 갱신 효과
묵시의 갱신이 되게되면, 전의 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
전의 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸하게 됩니다.
4. 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우에 해지는 기간 약정이 없는 임대차와 동일합니다.
묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든 계약 해지를 통고할 수 있습니다.
상가임대차의 임대인이 해지통고를 한 경우에는 임차인이 통고 받은 날부터 6개월이 경과되면
해지 효력이 발생합니다.
상가임대차의 임차인이 해지통고를 한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면
해지 효력이 발생하게 됩니다.
