[상가 임대차계약 갱신]계약갱신 요구 범위, 예외적인 사항
<계약갱신 요구>
임차인은 임대차기간 만료되기 전 6개월에서 1개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이
5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사가 가능합니다.
아래의 계약갱신 요구에 관련된 규정은 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는
상가건물에만 한정됩니다.
<계약갱신 요구의 의의>
임차인은 임대차기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.
이런 경우 임대인은 정당 사유가 없는 한은 거절을 할 수 없습니다.
임차인은 상가건물임대차계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게
계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신되게 됩니다.
임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고
영업을 시작하는 상인들의 경우에 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고
임대차기간의 만료로 인해 영업장을 옮겨야하는 경우에는 해당 초기비용을 회수하지 못하여
손시을 입게 되기 때문에 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장하여
위와 같은 비용회수가 쉽게 진행되도록 하고자 임차인 계약 갱신 요구를 인정하고 있습니다.
<계약갱신의 범위>
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지
않는 기간내에서만 행사가 가능합니다.
따라서 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신된다면, 임차인은 최소 5년동안
상가임대차의 존속 기간을 보장받을 수 있게 됩니다.
최초의 임대차 기간이라는 것은 상가건물 임차인이 영업을 위해 최초로 해당 상가건물을
임차한 계약을 의미하며, 상가건물 임대차보호법 시행 전에 체결된 임대차계약이 시행일 이후
갱신된 경우에는 그 상가건물 임대차의 최초의 임대차 기간은 해당 상가건물에 대해 최초로 체결된
임대차계약의 기간을 의미합니다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일 조건으로 재 계약된 것입니다.
단, 차임 또는 보증금은 증감이 가능하며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임이나 보증금의
9/100의 금액을 초과하실 수 있습니다.
<계약갱신의 예외>
임대인은 아래 내용 중 하나에 해당하게 되면 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 외 부정한 방법을 통하여 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 해준 경우
4. 임차인이 임대인 동의없이 목적 상가건물의 전부나 일부를 전대해준 경우
5. 임차인이 임차한 상가건물 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손시킨 경우
6. 임차한 상가건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적이 달성되지 못하는 경우
7. 임대인이 목적 상가건물의 전부나 대부분을 철거하거나, 재건축을 위하여 목적 상가건물의
점유 회복이 필요로 한 경우
8. 그 외 임차인이 임차인으로서 의무를 현저하게 위반하거나 임대차 존속이 어려운
중대 사유가 발생된 경우
