상가임대차 우선변제권 발생시기,확정일자 취득 절차
"우선변제권 개념/요건"
우선변제권이라는 것은 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권은 임차인이 대항요건, 임대차계약증서상 확정일자를 갖추었을 경우에 취득이 되는 것입니다.
이러한 경우, 임차인은 임차상가건물이 경매/공매에 붙여졌을 때 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 보증금 변제가 가능합니다.
"확정일자 취득"
확정일자라는 것은 증서가 작성되어진 날짜에 상가건물 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여, 법률상 인정되는 일자이며, 관할 세무서장이 임대차계약서가 있다는 것을 인정한 날짜입니다.
[대법원 1998.10.2. 선고 98다28879 판결]
임차인이 사업자등록신청을 할 때나 사업자등록신청 전후 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수가 있습니다.
사업자등록 신청을 하기 전, 확정일자를 먼저 신청하는게 가능합니다.
단, 이러한 경우에는 우선변제권 효력은 사업자등록 신청, 상가건물 인도, 확정일자에서 가장 늦은 날을 기준으로 하여 순위가 결정되어집니다.
"확정일자 받는 절차"
신규 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물 일부를 임차했을 경우 해당 부분 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해서 확정일자를 부여받을 수가 있습니다.
사업자등록을 신청하지 않은 임차인이 확정일자만 우선해서 신청할 경우, 임대차계약서 원본과 확정일자신청서 및 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해서 확정일자를 부여받을 수가 있습니다.
"우선변제권 발생시기"
임차인이 상가건물 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖추었을 때, 상가건물 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생됩니다.
우선변제권 행사를 위해선 우선변제권 요건이 경매절차에 따른 배당요구 종기인 경락기일까지 존속이 되고 있어야만 됩니다.
[대법원 2006.1.13. 선고 2005다64002 판결]
